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2021年房地产成本控制与管理新思考 ［摘要］针对房地产成本控制和管理相关内容，做了简单的论述，提岀 了成本管控的策略，共享给行业人员参考。首先，举例分析了房地产 成木的组成。其次，论述了当前房地产成木管控存在的问题。最后， 提出了房地产成本管控策略。对于房地产开发商来言，做好成本的把 控研究，提出有效的管控方法，保证自身的效益，有着重要的意义。 ［关键词］房地产：成本控制：成本组成：土地费用 现阶段，我国经济发展呈现新特点，体现在产业结构和技术创新 方面。其中，产业结构呈现岀趋于合理化特点，产业的发展己经不再 是以牺牲资源环境为代价，房地产企业要转变开发理念，积极应对产 业结构调整带来的挑战。在技术创新方而，必须要积极投入，不断创 新，增强自身的核心竞争力。 I房地产成本的组成 依据核算进行划分，房地产成木包括开发直接费用、开发间接费, 或者为开发成本以及开发费用。其中，开发成本的组成，包括土地开 发费用和前期工程费用等。开发费用的组成，包括管理费用和财务费 用等。实例分析：X开发商手中的一个工程项目，总建筑面积约为 157349m2.包括住宅工程和商铺以及会所，面积分别为135O49m2、 5300H12. 17000m2O开发的住宅全部销售；商铺全部用于岀租；会所 自主经营。此开发项目总计投资70794万元,含有70644万元的开发 建设投资。开发建设投资主要包括开发产品成本以及自营固定资产， 分别为65644万元和5000万元。开发的会所投入运营时，需要投入 150万元。项目结束后一次性收回，即38年后。若项目只有租赁部 分，没有自营部分，则投资额为65644万元。对房地产开发项目的成 本费用构成进行细化，具体如下：①土地费用。在估算时，涉及到土 地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、土地转让费等。②前 期工程费用。③基础设施建设费用。④建筑安装工程费用等。 2新形势下房地产成本控制与管理问题分析 成本控制方法不合理。对于房地产企业来说，实行内部控制, 要制定完善的成本控制方案。比如从影响项目开发成与败的因素考 虑，项目开发前必须做好开发项目的全面考察。若盲目投资，极易出 现各类问题，比如开发的项目不符合区域居民消费水平，影响将来产 品的销售，进而使得企业经营失败。在新形势下，房地产行业发展， 逐渐朝向明细化和流程化。因此为实现成本的有效把控，要结合区域 实际，制定合理的开发方案，将成本控制在合理范围内，进而实现效 益最大化° 缺乏成本控制意识。财务管理部门作为房地产企业开 发资金控制和防范开发风险的部门，发挥着重要的作用。编制的财务 报告，是企业业务运营和发展的重要依据，为开发成本的控制，提供 相应的依据。不过从当前企业实际来说，生成的财务报告具有延后性, 使得编制的成本方案脱离实际，增加了投资成本，给企业造成了很大 的损失。总的来说，财务人员要具有较强的成本控制意识，做好财务 报告质量的把控，保证成本控制方案编制的质量。成本控制机制 不完善。对于房地产企业来说，完善内部组织机构，对提高工作效率, 有着积极的作用。企业要结合自身实际情况，组建审计机构和执行机 构等，增强机构之间的联系，加强彼此之间的合作，促使成本控制目 标的高效完成。在具体实践中，发挥审计机构的作用，将审计工作和 房地产项目开发全过程相互结合，实现对成本控制的全面把控。然而 多数企业的成本控制机制不够完善，没有结合实际，进而无法发挥成 本控制的作用［1］。 3新形势下房地产成本控制与管理策略 确定科目合理分项。对于房地产企业来说，为强化成本的控 制，要从分项环节入手，做好严格的把控。通过合理划分成本项目， 明确项目的成本结构，进而做好细致分析，采取有效的成本控制措施。 按照会计制度规定，开发成本为一级成本核算科目，企业要从自身的 实际出发，按照管理要求，选择成本项，并且要全面落实明细核算。 需注意的是，确定成本项目的环节，要控制成本项目的数量，对发生 次数很少或者单笔费用，要最大程度上进行合并。比如，配套的费用 开支，通过设置配套费用科目进行核算。对某些金额很大，并且持续 发生的费用，要通过设置独立的科目进行核算，比如土地费用。若为 发包合同，必须要依据合同内容，进行明细核算，进而掌握工程进度 和工程款支付情况，为后期决算工作提供相应的依据。加强间接 费用核算。从房地产企业角度来说，间接费用包括财务费用和管理费 用等。按照相关规定，上述费用均为期间费用，必须要计入当期损益。 如此一来，则难以达到配比性原则。以项目贷款利息和前期销售费用 为例，数额很大，而且收益对象具体，对销售收益对象，将其划入损 益类科目进行核算，则会造成虚增利润的情况，难以反映实际经营情 况。因此，对于此类费用，要视为资本性支出进行核算。将销售费用, 在递延资产科目，设置具体的