深圳某项目市场定位报告.ppt

项目整体定位目标 是城市级的 是城市核心的 是具有标志性的 是区域峰值的 是有强烈城市意向的 是可回避竞争的 是可实现跨越式发展的 辐射宝安区 是西乡的城市新中心 能代表新时代的西乡，城市中的“一极” 平均价格高于碧海中心任何区域 可辩识，明显区别与区域内其他项目 拉开区域内其他项目的差距 采取一切可能的超常规的手段 碧海中心区资源核心区区位 核心区域＋交通中心 城市地铁综合物业 地铁＋商业＋住宅 区域标志性物业 本项目价值体系/ 核心竞争力 1 2 项目整体定位目标 定位需体现、融合、提炼本项目的两大竞争优势。 本项目整体物业定位 城市资源核心区，地铁上盖物业（双核价值驱动物业） 本项目形象定位 城市中心，价值地标 合正 中心城 第三部分 客户定位 目标客户构成（区域来源） 目标客户职业及置业倾向分类分析 目标客户置业关注点 新中心区客户后市构成回顾 【2008年后市宝安新中心区客户构成预测】 2006年 幸福海岸 新岸线 富通城 凯旋城 第五大道 30％ 55％ 5％ 10％ 2008年预测 由于政策影响下较为浓厚的观望情绪及提高二次以上置业首付（4成）等的影响，将导致中心区后市客户构成发生一定变化：关内客户减少，新安等本地客户增加；同时投资客户比例减少，自住客户比例增加。 深圳 机场 西乡中心站 宝安体 育馆站 【西部辐射】 ——机场圈 （福永、西乡北） 【本片区辐射】 ——新中心区 （中心区、碧海中心区） 宝安 中心站 【东部辐射】 ——关内 （南山为主） 深大 北站 科技 园站 白石 洲站 世界 之窗站 …… …… …… 本项目主要辐射站点 本项目 地铁沿线其他站点 目标客户构成（区域来源） 科技园IT产业园区 【本项目辐射区示意图】 本项目的重点辐射区域包括：自身所处的新中心区、地铁西行方向的深圳机场片区、地铁东行方向的高新科技产业园区（科技园）。 目标客户构成（区域来源） 30％ 55％ 5％ 10％ 片区后市客户构成 40％ 50％ 10％ 本项目目标客户构成 由于本项目属于地铁物业，对地铁沿线站点所在的区域亦有着辐射能力，地铁一号线途经的关内站点区域的有置业需求的客户群体，也将成为本项目的目标客户群；因此，本项目的关内客户比例将高于片区平均水平。 以本项目站点为中心，交通距离（地铁）约10个站以内；交通时间（地铁）约40分钟的各个地铁站点，都是本项目辐射力到达的主要区域。 40％ 目标客户构成（区域来源细分）——关内客户 40％的关内客户 （南山为主）区域 来源构成细分 40％ 50％ 10％ 本项目 目标客户构成 20％ 科技园高新产业园区 （深大北站、科技园站、白石洲站） 5％ 康佳集团、车公庙等办公区 （侨城东站、竹子林站、车公庙站） 10％ 南头、前海 （南山大道站、前海路站） 5％ 后海、蛇口等南山其他区域 （非地铁沿线） 职业 构成 用途 特征 购买 户型 总价 承受力 关内一般白领 自用 年轻，积蓄不多，月供能力强，贪图实惠，注重便利，对价格敏感 一房、两房 弱 关内技术人员 自用 积蓄多，月供能力强，两口之家或家中有学龄前儿童，品质、舒适与实惠兼顾 两房、小三房（90㎡以下） 中 普通公务员/ 自用兼投资 对素质要求高，追求舒适性，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感 两房、一房 中强 特定 投资客 投资 十分且仅认可“地铁物业”的保值、升值价值 一房、两房 强 40％ 40％的关内客户（南山为主）细分 40％ 50％ 10％ 本项目 目标客户构成 目标客户构成（职业及购房特征细分）——关内客户 50％ 目标客户构成（区域来源细分）——新安、西乡本地客户 50％的本地客户 （新安、西乡）区域 来源构成细分 40％ 50％ 10％ 本项目 目标客户构成 30％ 西乡客户 （碧海中心区旧城区、西乡老城区） 20％ 新安客户 （新安老城区） 职业 构成 用途 特征 购买 户型 总价 承受力 个体工商户 自用兼投资 家庭人口多，注重经商的便利程度、风水；一般需要但三房 三房、四房 强 工厂企业管理人员/企业主 自用兼投资 积蓄多，月供能力强，家中多有小孩，年龄较大，品位与舒适兼顾 三房、四房 强 工厂企业白领/技术人员 自用 年轻，积蓄不多，月供能力强，贪图实惠