物业设备、设施的维护与维修管理.pptx

第七章房屋及设备设施管理;第一节 房屋及设施设备管理概述;一、制定房屋及设备实施维修养护计划 1、维修方式与类别：预防性、事后、紧急抢修 类别：大、中、小、 修理周期及间隔 2、维修养护计划种类：按时间进度 年、季、月；按修理类别 房屋、消防等 3、维修养护计划编制的依据：周期、安全环境、现状、管理目标 4、维修养护计划应考虑的问题及内容： 二、房屋及设备设施管理维修养护计划的实施： 技术、物料、质量控制、进度控制、成本控制、验收存档 三、月、季度、年度检查、书面报告 四、安全工作;一、制定合理的运行计划 二、配备合格的运行管理人员 三、建立健全各项规章制度 四、设施设备的状态管理 检查 检测、预防性实验 五、节能管理 ： 1、管理节能 宣传培训 组织落实 能耗计划、 考核 2、技术节能;一、外包的选择 分析 评估 二、合同的签署和控制 1、签署时注意事项 2、合同实施 ;第五节 几种典型的设施设备;二．【物业设备的构成】 （一）给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施 按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。 2.排水设备、设施 包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。 根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、 雨水管道 。; 3．房屋卫生设备 包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。 4．热水供应设备 包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。 5．消防设备 包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照??、应急照明设备等。 ;（二）?? 燃气系统 包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 （三）?? 空调、通风系统 1．供暖设备 有热水供暖和蒸气供暖之分 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等），及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。 2．供冷设备 包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水的管网等。 3．室内通风设备 包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。; （四）?? 电气工程设备系统;按速度分有：高速电梯（2M/S以上） 快速电梯（1．5M/S以上） 低速电梯（1.0M/S以上，多层住宅客梯） 按电机拖动方式分为：交流双速电梯 直流快速电梯 交流调速电梯。 按控制方式可分为：信号控制电梯 集选控制电梯 微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯。 （2）扶梯 自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。 ?4．防雷及接地装置 两种方式：针式、栅式 一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。 避雷针形式：单支、双支、多支保护。;第二节 物业设备设施日常管理;二、【物业设备管理的内容】 （一）物业设备的基础管理 1．资料档案管理 物业设备基础资料：设备原始资料 设备维修资料 设备管理资料 物业设备基础资料管理工作任务： 设备技术档案的保管 为设备运行、维护、管理提供信息依据 2．标准化管理 两类标准： 技术标准（设备的验收标准、完好标准、维修等级标准） 管理标准（报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标准） 功用：提供共同行为准则和标准 提供基本依据与手段;3. 规章制度建设 三类： 技术操作规程（设备安全操作规程、保养维修规程） 管理工作制度