南通市海安地税关于土地增值税清算政策解读.pdfVIP

乐税智库文档 政策解读 策划  乐税网 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ 南通市海安地税关于土地增值税清算政策解读 【标    签】土地增值税政策,土地增值税清算 【业务主题】土地增值税 【来    源】 为了进一步做好土地增值税清算工作，国家税务总局印发了《土地增值税清算管理规程》的 通知（国税发[2009]91号），2010年5月份国家税务总局又下发了《关于土地增值税清算有 关问题的通知》（国税函[2010]220号），为了配合房地产行业的税收专项检查，让纳税人 更好地理解土地增值税清算最新政策，我们作如下介绍和解读，希望对纳税人的清算工作能 有所帮助。 一、清算条件 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算： (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的； (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的； (三)直接转让土地使用权的。 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： (一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比 例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的； (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。 对纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地 增值税清算。 二、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 (一)土地增值税清算表及其附表。 (二)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、 关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 (三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、 银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ 售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目 记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 (四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税 清算税款鉴证报告》。 三、对于土地增值税清算时收入确认的问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发 票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的， 应在计算土地增值税时予以调整。 四、非直接销售和自用房地产的收入确定 (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵 偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其 收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权 未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 五、土地增值税扣除项目审核的内容包括： (一)取得土地使用权所支付的金额。 (二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础 设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 (三)房地产开发费用。 (四)与转让房地产有关的税金。 (五)国家规定的其他扣除项目。 结合国税函[2010]220号文件要求，对于房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目 金额的确定问题：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企 业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企 业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的， 扣留的质保金不得计算扣除。 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ 对于房地产开发费用的扣除问题：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分