某地产_博思堂南京某地产广场综合体前期策划报告_187PPT.pptx

绿地广场;南京的世界观NANJING WORDL VIEW;;都市发展阶段 南京城市经济已经从以制造业为主的产业发展阶段，进入了以服务业为主的都市发展阶段，为包括商务物业在内的都市型物业的开发形成了市场基础。;省会行政经济： 南京并不是一个强大的商业中心城市，南京是一个重要的行政中心城市。 ;在行政中心层面上： 南京覆盖了世界上最具经济活力的苏南区域。 本地行政事业机构发达。 高端商务活动以项目为核心，外来行政、文化及关联商业访问频繁。主要以商旅方式进行。 因此市场开??需要避免局限在基于商业中心的传统市场视野。众多财力丰厚的大型非商业机构和项目性商务活动，是顶级商务物业最重要的市场潜力。;国际学术地位 南京真正有条件切入国际顶端层次的不是商务也不是行政，而是它的两个大学，是学术。南京人脉范围层次最高的也是这两个大学的学者与毕业生。 ;精神衰弱的国家故都 南京曾经是国家的首都，这种特有的历史记忆是文化上的骄傲。也是是切入大中华市场的有效通路。 但是南京不但失去了国家首都的地位，而且在近一轮市场经济发展 中，作为省会城市的经济地位不如下属的苏锡常。城市的士气及其低落。 这种文化心态上的优越与经济地位上的低落的内在张力需要一个物质上的标志将能量释放出来。;;开发水平 南京商务物业，针对本地企业创业的第一轮市场开发目前已经形成。 目前正在进入第二轮商业中心层面的开发初期。 而未来包括我们项目在内的将的是对南京这一城市的第三轮市场开发。;4元以上区间的高级与顶级写字楼在南京仍然是一个空白的市场区域。打开这一市场，不能停留在现有商业中心的开发层面，而是需要进入到行政中心的开发深度。;市场状态 本地企业与机构为主，商务物业存在着比较大的销售机会。 本地企业存在购买机会，而外来企业主要以租赁方式消费。 正处于一个由成长性市场转向集团与机构购买者市场的敏感转折点 针对成长型企业的市场成长迅速，而针对大型集团或机构的购买市场销售缓慢。但租赁市场仍然形成了相当的水平。 以项目为中心的商务活动构成了市场的高端部分。 ;市场结构;小面积产品：产权式写字楼 市场机会：销售主力市场 。 本地中小型企业成长迅速，小面积单位销售去化良好。 行销策略：品质提升。 购买市场主力仍然是中小型成长企业，产品仍然以小面积总价产权单位为主力。但物业路线走甲级硬件环境。 目前正处于主推甲级标准阶段，消费选择由商住两用转向甲级写字楼。 甲级写字楼已经开始平民化，已经逐步变成了一种标准配置而不是尖端配置。 甲级写字楼开始被市场接受，主要原因有两个： 一、相当数量的企业应经完成了原始积累的阶段， 开始追求企业形象的成长生命期。 二、住宅价格的上升，使得原来选择住宅作为办公场所的企业 开始转移至甲级标准的写字楼中。;小面积产品：产权式写字楼 市场机会：销售主力市场 。 本地中小型企业成长迅速，小面积单位销售去化良好。 行销策略：品质提升。 销售去化与销售价格成长良好，但由于占据相对低端的市场，价格水平存在上限； 带动写字楼价格上升及优质地段的消化。 指标项目：长发中心;小面积产品： 酒店长包房与公寓 市场机会：容易被忽视的现实市场 在南京这样一个行政中心城市，以酒店长包房与公寓方式出现的小面积产品满足了官商结合的项目性商务的需要，事实上占据了南京商务物业市场的高端部分，是一个现实但容易被忽视的市场。 行销策略：商务使馆。 顶级品质、小面积产品、私密环境 市场状况：提前预订，订房率100%。日租金水平不低于8元 指标项目：银河环球套房酒店;中面积产品：标准写字楼 市场机会：租赁市场 中等单位主要针对外来企业的驻宁办事处，将以租赁为主要消费方式，销售机会不明显。 行销策略：品牌区隔 甲级写字楼的平民化，使得对于需要建立超然地位的外资公司、全国性集团公司及上市企业而言，虽然在工作环境上能够满足，但不足以区隔本地中小型，需要升级产品标准以建立新的品牌壁垒。 主要策略包括： 城市视觉节点选址；地标建筑形象；与酒店、商业的品牌共购. 区间只去化3套。;中面积产品：标准写字楼 市场状况： 出租率与租金水平良好，后期将有南京国际金融中心、德基广场、金鹰二期、南京国际广场等多个同类甲级写字楼项目的入市。 其中南京国际广场通过建立一个超越了商务标准的豪华环境，试图切入目前由酒店包房所占据的4-8元高端市场区间。 指标项目：金鹰国际 销售市场去化仍然存在着相当大的抗性，属于市场的销售黑洞区间。 比较项目：银河国际广场 银河大厦单位面积类似于甲级写字楼标准单位，中等面积，目前可销售的中区，在2004年10月开盘至今，7层42个单位在7000-12000区间只去化3套。;大面积产品 市场机会：潜在市场 本地财力充沛的企业集团与事业机构众多，存在着对大面积单位的潜在购买力。 原有物业环