当前房地产行业形势分析及未来判断.pptxVIP

客户拜访道具包; 得益于地方救市频频及开发商加大营销力度，购房者信心逐步提振，一、二线城市成交迎来了持续回暖，在10月份创下了年内高峰。但11月未能延续快速回暖走势，供应放量而需求并未持续走高，库存高企的基本面没能明显改善。 从各能级城市表现看，市场分化趋势突出。一线回暖强劲，二线后续成交疲态尽显；三四线城市成交量下降。; 2014年11月，多数重点房企销售同比增速明显上升，像绿城同比增长翻番，恒大同比增长近90%；但环比来看，多数房企销售额不如上月。 前11月，恒大、绿城等个别房企提前超额完成全年目标；万科、融创等少数房企有望顺利完成全年目标；部分房企难以完成全年目标。; 年末，房企业绩冲刺进入关键节点，较多项目经过长时间蓄客，借以多样营销活动和合理定价，造就屡屡热销的市场局面。较突出如方兴营销活动，通过集团统一策划的连续性活动，在双11取得42亿元的热销业绩；中海济南项目更是在16日当天便实现40亿元的销售额。;5;6;7;背景（一）：投资增速大幅下滑，经济下行压力持续增加; 1-10月份，房地产土地购置面积2.7亿平方米，同比增长1.2%， 1-9月份为下降4.6%；土地成交价款7747亿元，增长20.4%，增速提高8.9个百分点。 在市场、政策、投资者信心等多方面因素的作用下，今年以来国内房地产行业土地市场出让规模持续负增长。如果土地市场规模下探在四季度仍将持续，那么明年房地产开发规模也将快速下探，未来的房地产行业经济规模，乃至整体经济增速也会受到逆向拉动的影响。;背景（三）：投资下滑与土地收益锐减，地方财政收入紧缩;房地产销售：面积和金额指标均环比回升，企稳回升趋势显著; 分季度来看，今年以来各线城市成交量呈现逐步放量的状态，经历过一季度的陡然下滑，二季度的企稳筑底，在三季度，各线城市成交量均现环比回升，10、11月份成交量更是全线上涨，一线城市成交量显著回升。 各季度成交量的逐步回升，一方面固然是受到正常的行业周期影响，下半年成交量一般来说都会高于上半年；另一方面也与行业景气变化不无关系，自6月份呼和浩特第一个限购解绑，二、三线城市纷纷跟进，限贷解绑、公积金标准调整、央行降息等政策利好陆续出台，激活观望需求，12月有望保持当前趋势，年末翘尾可期。; 2014年11月，中国城市住房（一手房）价格288指数为1083.7点，较上月下降3点，环比下跌0.27%，跌幅较上月扩大0.05个百分点，同比涨幅继续收窄至0.04%，全国一手房价格指数连续八个月出现下跌。房价滞后于成交企稳，仍将继续调整。; 得益于成交回暖，一、二线城市供求比指标有所好转，11月份合肥、南昌等市出现供不应求。 短期供求矛盾虽有所好转，但受到年内存量持续积压影响，至11月底，绝大多数城市消化周期仍高于去年同期，如北京、上海、福州、贵阳等市消化周期同比增幅均在90%左右。; 一线城市旺盛的市场需求，使其市场长期处于供不应求的状态，其土地消化周期也明显低于其他各能级城市，如上海、广州等市虽然当前消化周期保持在1年左右，但在过去很长一段时间里土地供应长期稀缺，另外，深圳市目前土地消化周期仍不足半年。 二、三线城市地方政府近年来加大城市建成区建设力度，尤其是综合体兴起，其商品房市场供应出现了较为明显放量现象，整体消化周期显著高于一线城市，如宁波、鄂尔多斯等市更是出现供应显著过量的情况。;市场调整判断：市场内在因素导致的中期调整，已筑底完成;17;18;19;20;21;22;金额集中度方面，2014年前三季度，上榜房企金额集中度猛烈上升。其中，TOP10企业从去年同期的13.77%上升至17.39%，增加了3.62个百分点；TOP20及TOP50企业更是同比分别大升4.07个百分点和5.05个百分点。从2012年前三季度到2014年前三季度，TOP50的金额集中度共增加了5.81个百分点。金额集中度同比增幅创历史新高。 面积集中度方面，上榜房企同样稳步提升。其中，TOP10、TOP20和TOP50企业分别增长了1.96个百分点、2.14个百分点和2.88个百分点。同样，从2012年前三季度到2014年前三季度，TOP50的面积集中度共增加了4.17个百分点。;24;25;26;商业物业：各线城市均有供应过量趋势，集中在部分热点区域;■ 国内大部分政府希望通过建造成片办公楼来吸引企业入驻，进而解决地方产业升级的问题，提高财政税收和地方经济。在这样的思维引导下，全国二三线城市规划新城区建设中总少不了大量的办公楼项目。■ 除个别一线城市之外，国内的办公市场总体供过于求，空置率趋高而租金被迫下调，大部分出售型产品价格与周边住宅倒挂。2005-2013年全国办公楼市场新开工量增长了4倍之多，从增速来看，2009-2013年年均