某商业项目操作方案.pptVIP

天龙商业项目操作方案;本项目操作构思;对于莆田商业的思考;一、对于莆田商业的思考;二、针对各种业态莆田市场表现分析;二、针对各种业态莆田市场表现分析;二、针对各种业态莆田市场表现分析;二、针对各种业态莆田市场表现分析;二、针对各种业态莆田市场表现分析;二、针对各种业态莆田市场表现分析;二、针对各种业态莆田市场表现分析;三、城市未来规划商业圈对本案的影响;三、城市未来规划商业圈对本案的影响;商业业种规划建议;1、-1F规划建议;1、-1F规划建议;2、1F定位时尚精品区 ;2、1F定位时尚精品区 ;3、2F规划建议 ;3、2F规划建议 ;4、3F规划建议 ;4、3F规划建议 ;5、4F规划建议 ;5、4F规划建议 ;6、5F规划建议 ;6、5F规划建议 ;本案商业风险规避 ;;1、保留主力商铺 ;2、引进品牌主力商业;3、合作经营 在可能的情况下，可以考虑与核心主零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分。这样操作即可以增强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增强其他商家合作的信心。 4、灵活运用返租率 为了促进产权分割的销售，返租利率一般高于银行同期贷款利率，但不一定固定，在合同中要明确体现返租利率随国家中央银行利率的变化而浮动。 5、重视商业管理公司扮演的角色 重视商业管理公司扮演的角色，以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路，开发公司可以考虑逐渐退出商业管理，改由商业管理公司承当起物业保值、增值、正常返租的责任。;6、处理好“返租后遗症” 租赁返租协议到期后会出现“返租后遗症”。是否能弱化或解决该问题，有待于商铺业主委员会以及商业经营公司的成熟才能得到有效、彻底的解决。 国外流行的“认购面积，共有产权”的办法很好地解决“返租后遗症”，具体操作是开发商将物业划成几大区域，每个区域在划分成等面积的若干份，没个购买者可购买其中的一份或几份，所有购房者可以拥有这个区域的产权，每个物业住都可以拥有共有产权证。 7、合理的租售面积规划 购物中心在主题商场确定后，对商家品牌招商的比例应合理规划：;带租约销售： 为保???本案的整体经营性，商铺面积应招进品牌专卖店。这部份商家拥有强大的经济实力和销售实力，因此租金较高，销售上可采用取先招商再带租约的形式销售给投资小业主，这部份商业面积将给小业主带来丰厚的投资回报。;直接销售： 在主力店和次专店的带动及品牌号招力下本案的20%面积可直接销售给一般个体商家或商铺投资客，不必招商或返租，这部份商业面积可为本案迅速回收投资成本。;商铺销售战略一：打造品牌 项目的品牌是投资客进场一大关键。;商铺销售战略二：确保投资客的投资回报 投资者最担心的是投资的回报，因此与保险公司合作，通过准确的数字计算设计出一个险种，确保投资者的投资回报．;商铺销售战略三：租金、分红双红利计划 开发商把主力店的部分租金作为红利反还给投资客．这样商铺租出前，投资客就有收益，商铺租出后，红利月月照收，再加上不断看涨的铺租收入．;商铺销售战略四：先租后售 购买者先租商铺，在规定时间——通常为三个月至一年内按月交付房租．如决定购买，补齐剩余房款（租金可抵作购房款），即可办理购房手续；如果不满意，付清租金即可退房．;9、要学生做的事，教职员躬亲共做；要学生学的知识，教职员躬亲共学；要学生守的规则，教职员躬亲共守。*** 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。**** 11、一个好的教师，是一个懂得心理学和教育学的人。***** 12、要记住，你不仅是教课的教师，也是学生的教育者，生活的导师和道德的引路人。**** 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。***** 14、谁要是自己还没有发展培养和教育好，他就不能发展培养和教育别人。**** 15、一年之计，莫如树谷；十年之计，莫如树木；终身之计，莫如树人。***** 16、提出一个问题往往比解决一个更重要。因为解决问题也许仅是一个数学上或实验上的技能而已，而提出新的问题，却需要有创造性的想像力，而且标志着科学的真正进步。*** 17、儿童是中心，教育的措施便围绕他们而组织起来。****