某房地产项目定位思考.pptVIP

——产品定位 现代院落的亲情式住宅 配套性商业街区 公寓 ﹢ ﹢ 基于各类型市场分析提出本项目的物业组合： □亲情的······ □现代的······ □院落的······ □成熟住区······ 亲 情—— 释义： 利用好项目与所在片区的人文，东莞人对该区域的居住情结，引起其人文情感的共鸣。 现代院落—— 东莞人认可该区域，但向往现代化的生活。本项目目的就是在一个“老地方”，建造现代院落住区，倡导老东莞居住文化与新城市生活的结合。 成熟住区—— 项目位于老城区，周边生活配套较齐全，交通较为便利。 ——项目产品结构建议 打造若干核心景观组团高品质的产品类型 围合的空间可以形成院落或小广场，增加邻里的亲密关系 注重人工水景及营造水系的扩展，使人、水和建筑的关系更为密切 地块的边角地带可设置面积相对较小的中档次产品。 围合/半围合式的现代院落 天井/院落/连廊/平台/坡顶/生态/入户花园/跃式/转角凸窗/飘窗/双阳台/双套房/法式阳台/半地下车库/架空层/子母房…… 亲情化现代院落住区模式—— 超空间廊院小高层 现代院落住宅提示： 创造四个层级的交往空间，小区——组团——邻里——户内，合理安排从公共、半公共、半私有及私有的过渡关系，通过连廊、小庭院连接各组团，布置一些雕塑、榕树等，使得居民进入小区即感觉到强烈的归属感。 注重邻里关系 评 析：由入户花园将豪华大客厅与睡房巧妙串联； 功能分明,动静有别,彰显雍容华贵； 多个转角飘窗,灵活多变。 自住， 商务办公功能兼备、父母(孩子)用、 出租……均可。 自由自在，开心无限。 创新户型——子母房 南方鸿基可园项目定位思考 □亲情······ □现代······ □院落······ □成熟住区······ 一、市场分析——大势解析、片区简析 二、地块解析——特定区域、特定人群 思考路线: 三、项目定位——客户、产品、价格…… 四、开发策略——开发分期、启动区域…… ——大势解析 第一部分：市场分析 东莞概况 全市陆地面积2465平方公里，现辖4区和28个镇。 户籍人口161.97万人，外来暂住人口为486.95万人。 特点：走过一城又一城、城城像农村；走过一村又一村，村村像城市。（镇区各为中心） 中心城区发展格局 本项目 〖莞城〗 扛起旧城改造的大旗 〖万江〗 全力推进大盘模式旗 〖南城〗 中心城区的上升时代 〖东城〗 为高尚生活区代言 万江商圈 莞城商圈 东纵商圈 CBD商圈 商业市场状况 诸侯割据，各具特色，总体市场压力大 物业名称 建筑面积 商业面积 销售率 招商主力店 华南MALL 80万㎡ 40万㎡ 约７０％ 铜锣湾等 第一国际 ５8万㎡ １７万㎡ 基本售完 中华百货、百安居等 地王广场 ３２.８万㎡ １２万㎡ 约８０％ 彩怡百货 世博广场 ２0万㎡ １６万㎡ 约２０％ 海雅百货等 君豪商业中心 8万㎡ 3万㎡ 约80％ Oie时尚百货 …… …… …… …… 据统计数据显示，供应量将近200万㎡方米，商业市场供应量空前爆发；商圈多而不聚，商业竞争激烈，市场压力大，市场空间趋小；业态组合丰富,招商压力大。 重点商业销售情况 商业市场启示： ◆品牌商家招商直接决定项目整体销售 ◆百货业情况面临j较大压力（如海雅百货、中华百货、彩怡百货） ◆社区性配套性商业模式，具备良好的前景（如好又多，百佳等） ◆社区性商业街区具备发展空间较好（如东城步行街、花园新村等） 江南世家 万科城市 高尔夫 景湖春晓 世纪城 格林小城 星河传说 精英名都 中信项目 米兰雅居 凯旋城 金色华庭 香港街 城市星座 运河东1号 景湖湾畔 湖畔湾 东骏豪苑 理想0769 阳光海岸 第一国际 本项目 盛世华南 蓝郡二期 东城13碗 花街18 住宅市场状况 项目名称 规模 物业类型及产品情况 所处阶段 城市星座 建面130000㎡ 小高层、高层住宅 在售（二期） 格林小城 建面250000㎡ 多层、小高层 二期在售 世纪城 建面1300000㎡ 联排别墅、叠加别墅、小高层洋房 在售（二期） 理想0769 建面500000㎡ 小高层住宅 在售 阳光澳园 建面195900㎡ 小高层洋房 在售 中信凯旋城 建面400000 ㎡ 小高层，以四房为主 在售 星河传说 建面910000㎡ 小高层、高层住宅 在售 东骏豪苑 建面48万㎡ 别墅、多层、小高层 在售 葛兰溪谷 建面30万㎡ 联排别墅、多层、小高层、高层 规划报建 建控项目 建面43万㎡ 联排别墅、小高层住宅 规划报建 运河东1号 建面24万㎡ 高层洋房、四房为主，辅以少量公寓 在售 景湖湾畔 建面30万㎡ 小高