XXXX0614招商海德公园一期商铺推售策略.pptxVIP

一期商铺推售策略（2013年6月 ）本次策略目标——本次推售套数4665.65本次推售面积59项目 C1店面 C2店面 C5售楼处B11 共计 间数 198133278小计面积2150.19415.021256.773198.447020.42可售面积 1052.19415.021256.773198.445922.42注：其中C1二层商铺6套作会所，1098㎡C1（C由产品统计可知C5作为售楼处，暂不对外销售；B11未具备预售证，故此次推售产品以C1（不含二层产品）、C2为依据，设定销售目标——1#6个二层铺不售）、C2推售总量为59间，总面积为4665平，总销售额为1.24亿；此次销售目标为50%，即为目标套数：39套，目标销售面积为2332平，目标销售金额为6200万元；蓄客目标：以40%蓄客成交率反推，需蓄客39套/40%成交率=98组客户核心问题界定R2R1项目面临的现实问题是什么？期望结果、我们想要什么？核心问题 城市近郊陌生商业区域，客户认可感不强，有一定陌生感，商业配套成熟兑现需时间；在较短1-2个月时间内平稳、可盈利地去化本案商铺产品？ 商铺如何成功启动，并确保平稳、可盈利去化？ 问题分解：如何通过市场竞盘产品规格、价格比较及研究，合理进行价格制定？问题一如何通过产品分析，梳理产品优势，总结产品核心竞争力？问题二如何通过成交客群分析，铺排推广，积蓄客户，展现产品形象？问题三STRUCTRUE思路开盘策略客户分析本体分析市场分析如何通过市场竞盘产品规格、价格比较及研究，合理进行价格制定？一、集美区楼盘商铺分布嘉屿城泉舜泉水湾莲花新城水晶湖郡海上五月花中航城C区橡树湾中航城A区海德公园园博1号商铺已售楼盘古龙御景商铺未售楼盘中央海岸杏林湾1号寰宇天下二、集美区在售社区商铺竞品分析社区商铺竞品推售情况中航城华润·橡树湾中海·寰宇天下联发·杏林湾一号产品类型单层单层单层跃层单层（一层）单层（二层）推售时间2013.12012.82013.12013.12012.92012.9主力面积40-80㎡24-73㎡27-77㎡120-130㎡50-60㎡60-100㎡主力开间5-6m3-7m4-5m4-5m4-5m4-5m主力进深9.8-12m8-14m14.8m14.8m11-15m11-15m层高4.2-4.5m4.4m4m4+3m4m左右4m左右均价380003500033000210004500017000推售套数95565251828销售套数91505251822销售率96%89%100%100%78%在售竞品小结： 集美区在售社区商铺推售时间多为去年底、今年初，产品以30-80平米产品居多；单层产品占比较大，产品层高在4-4.5米左右,开间进深比多控制在1:3 以内，销售均价在33000元/㎡，其中杏林湾1号单层店面价格较高，最高为45000元/㎡，由于竞品推出时间较长，销售基本接近尾声。三、集美区对标社区商铺个案分析对标标准：1、现有商业未成熟；2、配套价值兑现需时间；3、大型社区规划下的社区商业；4、交通环境优良；中航城·国际社区C区G02G03地块商铺重点对标项目——1、G02G03地块商铺分布示意图说明：中航城C区G02G03地块商铺周边道路为单向三车道，且设有停车带，商铺前有停车广场，周边暂时还无其他商铺。（由于项目封闭施工，无法拍摄现场实景照片）已推售未推售2、G02G03地块商铺优劣势分解诚毅南路一侧商铺：诚毅南路为交通次干道，车流量较大；诚毅南路是整个C区5个地块的核心，小区人流汇集西亭路一侧商铺：非主次干道和小区人流主动线，但单价相对较低；＜小区主入口一侧商铺：位于两个地块的小区主入口沿线，人流量较大＜西亭路诚毅南路3、G02G03地块商铺推售及去化情况G02地块、G03地块商铺配比面积段推售情况去化情况套数配比套数去化率均价（元/㎡）30-40㎡64.84%6100.00%3600040-50㎡1915.32%19100.00%3600050-60㎡3225.81%3196.88%3900060-70㎡1814.52%18100.00%3700070-80㎡3427.42%3294.12%3800080-90㎡97.26%888.89%3600090-100㎡43.23%4100.00以上21.61%2100.00%26000合计124100.00%12096.77%32000说明：中航城C区G02G03地块商铺主力面积段分布为50-80平米，整体均价也较高，其中最高的50-60㎡单价高达40000元/㎡，产品去化率好。三、集美区在售社区商铺个案分析华润·橡树湾G04地块一期商铺1、G04地块商铺分布示意图1#9#2#8#10#3# 橡树湾杏林北二路一面为双向