前期销售方案.docx

文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 . “伊金霍洛旗锦尚苑、锦怡苑、锦轩苑、锦馨 苑、锦绣苑锦泽苑”建设项目 前期销售方案 “伊金霍洛旗锦尚苑、锦怡苑、锦轩苑、锦馨苑、锦绣苑锦泽苑” 建设项目位于伊金霍洛旗阿勒腾席热镇北片区， 总用地面积 ， 总建筑面 积 ，总投资。计划开工开工日期： 2012 年 3 月 15 日，计划竣工日期 2012 年 11 月 30 日 ， 目前销售前的准备工作基本完成， 前期市场调研 工作也全面展开。我公司经对当地市场的充分调查，根据对目标客户的 锁定和分析市场需求，策划前期认筹及开盘销售方案如下： 第一部分：前期市场调研分析 一、目标客户分析。 根据前期市场调查情况看，本项目的目标客户主要有以下三类： 1.镇区内原住居民：因伊金霍洛旗阿勒腾席热镇镇区近期要大规模 拆迁改造，因此镇区内原住居民的自住性需求增加。根据市调人员调查 反映，镇区内 60% 以上的住户均有近期内购房的意向，部分单位有团购 意向。 2.伊旗阿镇周边行政村的村民。因伊旗阿镇行政区内多数地区属未 来采区征地范围，因此周边的村民将大量向镇区集中。同时，征地农民 手中有大量的征地款可用于购房和投资。所以，附近的农民也是未来重 要的目标客户。 3.投资客。包括东胜市区内、阿镇、周边矿区及陕西省等地区的大 文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 . 量投资客。因札萨克近期将进行大规模的矿产开发和物流区建设，地区 经济发展前景非常好。因此吸引了许多社会闲散资金到当地投资，大量 炒房客纷至沓来。所以，目前投资性客户群将是我们主要的目标客户。 二、客户需要分析： 1． 目前对项目关注较多的客户主要看重小区的户型及环境， 小区主 要设计以大平米为主，环境优雅，客户们就是看重了这一点。根据前期 客户登记积累情况看， 预定大平米客户占到客户总数的 70% 以上， 因此， 未来与周边同类项目的销售竞争将主要集中在住宅客户的争取上。 2．客户心理价格预期： 目前已建成的诸多小区住宅售价均价在 3500 元/平方米左右； 目前住宅报价为起价 5200 元/平方米， 均价约 5200 元/平方米， 住 宅房已基本预订一空。 因客户对伊旗未来整体综合发展前景看好，因此客户对当地房价走 势普遍看好，对目前房价的心理价位接受程度受 新园 小区目前低报价的 影响， 住宅均价的心理价位在每平方 5300 元— 5500 元之间。 因商业房 的炒房客较多，因此对商业房产的价格接受能力较强，二层纯商业框架 结构房产的市场定价可适当往高定。具体依商业开盘时间确定。 三、区域市场分析： 1． 目前， 伊旗做为鄂市经济发展较好的地区， 因政府今年为应对金 融危机，加大对当地房地产市场的政策扶持，尤其给当地居民进行购房 直接政府补贴的政策，使阿镇当地的商品房呈现供不应求的局面，当地 人对房地产市场前景普遍看好，因此房地产市场的购买抗性较小。市场 文档来源为 :从网络收集整理 .word 版本可编辑 .欢迎下载支持 . 需求较为旺盛。 2． 因阿镇未来得天独厚的能源优势和强劲的经济发展优势， 吸引大 量的投资人到当地投资。因此，近期内当地房地产市场将迎来一个较长 时间的强势发展期，商品房价格应以快速上涨为主趋势。 3．目前的房地产开发市场属于刚刚起步阶段，在 09 年之前，当地 仅有平安小区等几处房地产开发项目，因此之前当地不存在市场竞争 ， 但自今年开始 ，目前已有包括本项目在内的三个商品房开发项目同时入 市，市场竞争出现。随着当地大规模开发建设的全面展开， 明年将有大 量的新开房地产项目入市 。 因此， 本项目的市场竞争将会越往后越激烈。 因此，我们一定要抓住目前先入市的市场先机，在当地为房地产开发企 业和目前开发的第一个项目树立良好的品牌形象。为公司的后期开发和 本项目的二期销售 奠定良好的基础。 四、同类竞争市场分析： 目前， 新园小区已基本售完， 已不属于主要竞争对手。 能与我公司项 目竞争的同类项目主要是锦程苑和瑞福园两处。目前三个项目的位置、 建筑规模、产品类型结构、规划设计思路、产品的品质档次方面其实属 大同小异，基本没有差异化。我公司产品与其它两个项目比较，虽有一 些优势，但优势并不明显。因此，今后三个项目在后期的销售竞争应主 要集中在销售实力的比拼、销