商业地产的操盘环节与招商策略课件.pptx

商业地产的操盘环节与招商策略;内容提要;商业地产的基本概念;住宅开发的商业模式;住宅开发的商业模式;住宅开发的商业模式;商业地产的商业模式(1);商业地产的商业模式(2);商业地产的商业模式(3);商业地产的五大特性;住宅地产面临的变革;3、中国流通行业主力业态;中国批发市场起源;市场发展缺乏创新，发展后劲不足。;市场发展的重大制约因素;中国专业（批发）市场的战略性调整、创新与发展;提升商业地产价值的首要环节;终端为主，渠道制胜;选址的要诀;当前中国选址必须解决的四个缺乏;选址的基本原则;选址要素;物业要素;选址禁忌;商圈研究是核心;商圈的设定方法 ;商圈的划分（不同业态的差异）;商圈分析的步骤;商圈分析的内容与步骤;五、商圈分析的核心;商圈的零售饱和指数;效益分析主要内容;项目在时间和费用上分析的几项原则;成本和费用及收益的比例关系;关于售铺定价依据;（2）市场定价法;关于租铺定价依据;（2）市场定价法 ;二、规划设计的环节控制;成熟的模式;商业地产设计“七步走”;平面和空间设计及 设计评审工作内容;工作内容2;工作内容3;工作内容4;工作内容5;工作内容6;工作内容7;工作内容8;工作内容9;工作内容10;工作内容11;工作内容12;三、招商策划的环节控制;招商具有“三快三省”的特点;为招商实施打下良好的基础;招商策略制定的内涵;招商队伍是招商的工作的关键;从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才：; 招商人员必须具备的基本素质; 必须具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力;具备良好的现象判断能力和灵活应变能力; 招商人员的特殊素质; 招商人员的培训;招商的培训主要有以下几个方面;招商中与“求租者”接触的整个程序，一般如下;注意事项：;注意事项：;注意事项：;注意事项：;注意事项：;招商原则和准备过程;招商谈判原则的确定;(一)招商谈判的特点;2、 谈判条件的原则性与灵活性;3、 谈判口径的一致性;?(二) 招商谈判的原则;招商谈判的准备;主要包括：;（二）准备谈判的依据;（三）组成谈判小组;确定招商方式与渠道;项目发布会;经济技术合作交流会;投资研讨会;登门拜访;案例：某农资专业市场招商路径;（二）加大在市场宣传推广，为招商工作提供有力支持 ;（三）、会议招商活动;四）逐街启动，全面开花;（五）、人员推广;行业协会及政府招商机构;多个渠道多一成胜算;第三部：制订谈判策略;招商洽谈的目标可以分为三个等级;招商洽谈的目的;招商人员的激励;激励方式主要有几种;招商人员的考评;二、常规的招商流程;招商行动十二招;顶级商业地产策划与流程管理;2.目标购买者调研;3.品牌供应商调研;二.项目定位;三.基本VI（品牌视觉形象设计）;招商与销售策略的构建;品牌形象与促销策略;业态规划与店铺划分是根本;项目商业定位的内涵;专业市场前期排期控制;案例：XXX商业步行街招商策略;一,招商目的;二,项目介绍;三,功能定位;四,项目优势;6,设备优势;五,平面效果图;六,招商原则;七,招商对象;八,招商要求;十,合作方式;案例分享;;商城成功的因素;成功的商城关注要点;四、运营管理的环节控制;五、灵魂的环节控制—资本运营;商业地产的金融化时代已经到来;外资和热钱大举进入中国房地产市场;热钱主要是赌人民币升值;热钱属短期投机性质，很少进入实业，主要是买房卖房，大进大出 ;上市成为潮流 ;房地产投资信托基金长足发展 ;正当中央加强调控时，外资却大举进军中国内地的房地产市场。 ;一是直接收购地产物业 ;二是入股或合资;三是注资;四是独资;五是进入中国的外资银行开展房贷业务;银行选择风险低、 收益高的住房按揭贷款业务;房地产信托基金浮出水面;权益型的基金是必然的选择;国内现有的信托主要是用于过桥筹款;ACM美国地产投资基金的数据;项公舞剑 、意在沛公！;探索理想的融资模式;跳板在哪里？;‘傍大款’如何？;解决“短板” 跑步前进！;‘傍大款’一定要得！;案例研讨;宏观调控下房地产的镜像;中国房地产业的十大谎言;谎言二:大众进行房地产投资将会获得相当丰厚的投资回报;有悖于经济学的原则;夸大投资属性来误导消费者;谎言三:利率高低是影响购房行为的重要因素，短期内调升利率对房地产增长形成较大影响。;　谎言四:;市场经济的本质就是不断满足大众化需求;谎言五:自住需求占多数就不出现房地产泡沫;谎言六:城市化是房价上涨的主要推动力;房价上涨必须与相对购买力水平相一致;谎言七:地荒论和地价决定房价论;谎言八:房价收入比高并不说明有泡沫;一个“特”字让经济学理论是多余的;谎言九:房价不能跌，房地产业不能衰退。;谎言十:房价增幅只要保持不超过GDP增幅，房地产就是健康的。;房价增幅与物价增幅是可以比的;谢 谢