全国房地产市场分析pdf.pptx

2013年全国房地产市场分析暨展望丁祖昱先生客户拜访道具包引子——政策末班车效应逐渐淡去，新开盘项目销售回归平静 4月至今，各重点城市新开盘项目销售情况相比3月份的火暴场景有明显降温，被新政出台倒逼出来的市场需求经过3月整月的集中释放后已陆续平复，尤其在地方细则陆续出台之后，各地市场普遍回归平静。近期各典型城市新推项目销售情况数据来源：引子——各地3月份火暴的二手房交易趋于正常4月以来二手房交易逐渐回归平静3月各地被挤爆的交易中心广州：4月二手房成交量大幅回落64.8%阳光家缘数据指出，4月广州通过中介网签的二手住宅网签量为2578套，环比3月份的7326套下降64.8%。同时，4月初每日的二手房网签量回落至100套或更低，少于3月任何一个工作日的网签量。深圳：4月份二手房交易下降明显　5月1日是深圳版“国五条”细则出台满一个月时间，这一个月来，深圳楼市受细则影响，呈现出新的变化：新房市场量稳价升，二手房市场成交量下降明显。来自深圳市规划国土委的统计数据显示，4月份共成交二手房5575套，环比下降68.2%。北京：五一期间二手房交易创5年最低“五一”小长假，北京的新建商品房与二手房网签量总共不足千套。二手房成交仅有172套，是近5年来的最低成交量。 南京：5月首周二手房交易下滑报价回落 市场平稳回归5月以来，整个二手房市场延续4月态势，以平稳的走势发展。5月第一周，即五一小长假之后，南京二手房成交量4天以1123套收尾，和4月最后一周的3898套相比，出现了一定幅度的下降。青岛：二手房交易量骤降 5月首周环比降近八成据青岛网上房地产公布数据统计，五月第一周（2013.4.29-2013.5.5），青岛二手房市场共达成交易房源221套，环比下滑高达77%引子——4月份房企销售业绩增速明显放缓，1-4月平稳增长 2013年1-4月，房地产企业销售业绩持续增长，多数大型房企销售金额和面积同比增长。万科累计销售金额居首为560亿元，同比增长45%；碧桂园累计销售金额231亿元，同比增幅达到154%，增幅最大。 就4月份房企表现来看，由于政策末班车效应逐渐淡去，房企销售金额同比增幅有明显放缓。且多数企业业绩环比下滑，其中万科业绩亦出现环比双降的情况。2013年1-4月典型房企销售业绩情况表（单位：亿元，万平方米）引子——4月土地市场热度依旧，单价榜首较上月增长显著 4月总价入榜门槛为14.12亿元，较3月份的13.80亿有所抬升，其中有4幅上海地块入榜； 4月单价排行榜方面，本月有6幅入榜地块来自上海、2幅来自北京，虽然入榜门槛较3月略微下降，但榜首地价明显超过上月；2013年4月成交土地总价排行榜2013年4月成交土地单价排行榜数据来源：目录一、国五条各地细则点评调控—— 3月1日国五条出台，涉及内容覆盖各项主流政策渠道加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制完善稳定房价工作责任制坚决抑制投机投资性购房增加普通商品住房及用地供应加快保障性安居工程规划建设 在我们看来，国五条细则应当算作是本轮房地产调控自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码，内容上主要包括限购升级（叫停区域限购、建议三四线城市视情况限购、建议一二线城市视情况在原有基础进一步从严调整）、限贷（提升二套房贷首付及利率）、财税（存量房个税差额20%征收）、房价控制目标、继续推进房产税等。国五条细则 时间：2013年3月1日加强市场监管和预期管理调控——地方层面上国五条政策力度已被削弱 3月底至今，已有30个城市先后出台了地方国五条细则，但就目前来看，大多数地方政府出台的细则力度均开始弱化，调控态度消极。第一类：相对严谨第二类：相对完整第三类：消极对待此类城市出台的地方细则复读国六条，但对重点政策无详细部署。代表城市：深圳、广州此类城市基本上落实了国五条，对部分政策做了部署，但落实力度稍欠。代表城市：北京、上海此类城市政府较消极，细则仅一两句话，有些甚至不是以市政府名义下发。代表城市：南京、石家庄细节细节细节北京：限购收紧，本市户籍成年单身人士，限购一套，提及个税20%。上海：执行第二套住房信贷政策，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；提及个税20%。广州：广州新房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅。提及个税20%。深圳：加强房地产税收征管，严格实施差别化住房信贷政策，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。南京：全文仅154字，新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。石家庄：全文仅200字，新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。调控——限购升级在绝大多数地方细则中未得到充分响应 本次国五条中关于限购政策加强主要有三个方面：叫停区域限购、未限购的三四线城市可酌情限购、已限购市场过