房地产开发与策划导论.pptVIP

整理课件 （三）房地产策划手段要独创 房地产策划手段就是房地产策划的具体方法。方法、手段不同，策划出的效果也就不一样。 广州奥林匹克花园的复合房地产，1999年奥林匹克花园将体育健康产业与房地产产业有机嫁接，成功地开发了广州奥林匹克花园。 广州奥林匹克花园以“运动就在家门口”、“科学运动，健康生活”的奥林匹克生活方式满足了人们对于健康的需求，营造了一个健康、运动、向上的社区。 开盘的当天，盛况空前，出现了上千人冒着炎炎烈日排队抢购的热销场面。 随后，奥林匹克花园通过倡导“统一品牌，统一理念，统一管理，统一宣传，统一经营模式”的“五项统一”，成功地实现了品牌扩张，先后自主和合作开发了广州奥园、番禺奥园、南国奥园、上海奥园、北京奥园、天津奥园等项目。 如今，奥林匹克花园已成为中国房地产界著名的跨地域连锁经营品牌。 二、整合原则 在房地产开发中，有各种不同的资源： 一是从是否明显看出来分，有显性资源、隐性资源； 二是从具体形式来分，有主题资源（或称概念资源）、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等。 这些资源在没有策划整合之前，是松散的、凌乱的、没有中心的，但经过整合以后就会凝聚在一起，为整个项目的发展服务。 有效整合房地产开发资源的途径： 第一，要把握好整合资源的技巧。在整理、分类、组合中要有的放矢，抓住重点，使客观资源合力加强，达到1+1=3的效果。 第二，整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心，远离主题中心的资源往往很难达到目的。 第三，要善于挖掘、发现隐性资源。如创新、独到的主题资源大都是隐性，需要提炼。 三、客观原则 客观原则是指在房地产策划运作的过程中，策划者通过各种努力，使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际。 一是做好客观市场的调研、分析、预测，提高策划的准确性， 二是在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意“炒作”之嫌。 三是策划的观念、理念既符合实际，又有所超前。 四、定位原则 “定位” 就是给房地产策划的基本内容确定具体位置和方向，找准明确的目标。 首先，从“大”、“小”两方面入手 大的方面是房地产项目的总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能，项目的发展方向，等等。 小的方面是房地产项目的具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位，等等。 房地产项目的总体定位确定了项目的总体方向，对项目的具体定位有指导、约束作用； 房地产项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位要符合总体定位的方向。 其次，要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。 在项目定位过程中，方法和技巧运用得好，往往会达到事倍功半的效果。 要了解建筑设计的最新理念和流行趋势。 在此前提下，是追逐潮流还是着意创新?是停留现状还是适度超前?这都要根据开发项目的总体定位下有所取舍，确定方向。 五、可行性原则 可行性原则是指房地产策划运行的方案是否达到并符合切实可行的策划目标和效果。 在多种策划方案中选择最优秀、最可行的方案是项目成功的基础； 可行性原则要求用最小的消耗和代价争取最大的利益；同时强调所冒的风险最小，失败的可能性最小， 六、全局原则 即从整体、大局的角度来进行策划 从房地产策划的整个过程来讲，它分为“开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局”八大过程，每个过程都跟全局有密切的联系，每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响。 开局 开局是房地产公司对有关信息进行综合考虑后提出的投资开发意向，或形成的初步打算，它是房地产策划的第一步。 析局 即分析和预测未来房地产市场的走势，从而进行投资决策。 如果经济运行情况；政策评估；市场需求预测；价格走向预测等。 创局 一是创造欲望，另外是意想不到的、能带来巨额效益的解决问题的方法。 教育房地产 1994年初，广州“碧桂园”与名人辈出的北京石景山中学合办碧桂园学校，此举不仅提高自己的知名度和美誉度，而且达到了聚集人气、促进销售的效果，创下了月售楼3000套的房地产界“神话”。 随后，万科、奥林匹克花园、万达、顺驰等相继推出了各自的教育房地产项目。 现在，在全国各地，房地产企业在进行房地产开发的同时，都特别注重把学校教育纳入小区楼盘规划。 完善的教育设施的提供，不仅解决了业主的教育需求，而且提高了小区的文化品位，同时其也成为楼盘销售的亮点。 选局 选择最好的方案 开发的选局： 时机的选择； 地点的选择； 质量的选择等。 香港理工大学的调查：楼盘的开售时机 市场地产商轮流推出楼盘，楼盘推出所相隔的时间平均有20多天。 而这些楼盘，其市场推销期会有些微重叠，但实际推出发售的时间却没有重叠。 如丽港城楼盘，其在90年5月首次公开发售，之后每隔两、三或五个月便加推单