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整理课件 　　1992年２月国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局发布了《城镇住宅合作社管理暂行办法》（以下简称《住宅合作社管理办法》）。 4.1.2 合作建设住宅的管理制度 1.住宅合作社的定义及其任务 　　《住宅合作社管理办法》规定：“住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以营利为目的的公益性合作经济组织，具有法人资格。” 　　住宅合作社的主要任务是：“发展社员，组织本社社员合作建造住宅；负责社内房屋的管理、维修和服务；培育社员互助合作意识；向当地人民政府有关部门反映社员的意见和要求；兴办为社员居住生活服务的其他事业。” 2.住宅合作社的主管部门和内部管理机构 　　《住宅合作社管理办法》规定：“国务院建设行政主管部门主管全国城镇住宅合作社的管理工作；省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内城镇住宅合作社的管理工作；县级以上城市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内住宅合作社的管理工作。” 3.住宅合作社的形式 　　(1)由当地人民政府的有关机构，组织本行政区域内城镇居民参加的社会型住宅合作社 　　(2)由本系统或本单位组织所属职工参加的系统或单位的职工住宅合作社 　　(3)当地人民政府房地产行政主管部门批准的其他类型的住宅合作社 4.住宅合作社的设立、变更和终止 　　组建住宅合作社需经组建单位的上级主管部门同意，成立筹建机构，由筹建机构向县级以上（含县级）人民政府房地产行政主管部门提出书面申请。 　　住宅合作社的合并、分立和终止，需经社员大会或社员代表大会讨论决定，并经住宅合作社原组建单位同意后，报县级以上人民政府房地产行政主管部门批准。 　　《房地产管理法》第6条第2款规定：“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。” 　　《房地产管理法》第62条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。” 1.3.2 地方人民政府主管部门 2 房地产综合开发管理 　　房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上，按照使用性质和要求对土地投入人力、物力和财力，在其上建设建筑物和构筑物的一种生产性活动。 　　房地产建设全过程包括从规划设计、征地拆迁、施工准备、建筑施工、竣工验收、交付使用，到出售、出租、经营管理等生产和管理环节。 2.1 基本含义 　　房地产综合开发是指根据城市总体规划要求，对一定区域内的土地征用、房屋建筑、配套工程及基础设施进行科学地组织，全面规划，分期施工，统一建设，并在竣工验收之后，做好经营销售、综合服务等事项，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。 　　《房地产管理法》第2条规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为。” 　　开发内容，包括开发区的勘测、规划、设计、征地、拆迁、安置、土地平整和所需道路、给水、排水、供电、供气、供热、通讯等工程建设。有条件的地方，还可以包括住宅、生产服务设施、公用建筑、通用厂房等等。 　　房地产综合开发的本质特点是“统一”和“配套”。 2.2 房地产综合开发的内容与特点 　　房地产综合开发计划是国家对房地产综合开发进行宏观调控和管理的主要手段。即要根据国家和地方现有经济实力、投资环境，确定合理的发展速度、水平和规模，使房地产综合开发与国民经济协调发展。 　　2003年8月，国务院印发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 2.3 房地产综合开发管理 2.3.1 房地产综合开发计划管理 　　1998年7月20日国务院颁布第248号令，发布《城市房地产开发经营管理条例》，其中第十条规定：“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。” 2.3.2 房地产综合开发项目的管理 房地产项目立项，应遵循以下原则： 　　(1)必须严格执行城市规划。 　　(2)必须坚持经济、文化和环境效益相统一的原则。 　　(3)必须实行全面规划，合理布局，综合开发，配套建设。 　　根据法律法规的规定，房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准，符合建设工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定，应对其开发建设的房地产项目的质量承担责任。 　　房地产综合开发的资金来源主要有预算内投资、房地产综合开发单位的自有资金、预收购房人的购房款、利用外资、各种形式的集资