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星河明居推广实施步骤IPPB房产策划部2004年7月 前言本次提案希望原则上确定: 1.全程营销目标 2.营销阶段划分 3.阶段目标及操盘建议 4.全程推广预算 第一部分 全程营销目标在2005年5月30日前以均价3380~3880元/㎡分批完成项目住宅物业80%以上的销售率；以整体租价30元/㎡完成项目商业物业60%以上的招商运营；以均价9.8万元/位左右完成项目车位60%以上的销售率；同时，通过营销推广过程达到提升新基房产企业品牌的目的。在2005年8月30日前以均价3680~3880元/㎡左右分单元完成项目住宅物业余货销售；以300元/位?月左右完成项目未售车位60%以上的出租率；以整体租价60~88元/㎡左右分单元完成项目商业物业余货招商运营。预计全程实现销售收益:住宅物业约 2.2亿元+5%车位约 0.2亿元+5%预计实现年租赁收益:商业物业租赁收入约 130万元/年+5%车位租赁收入约 35万元/年+5% 第二部分营销阶段划分前期准备期 ——2004/11/25 开盘期 2004/11/26——2004/12/11准现楼销售期2004/12/12——2005/06/08 注：根据工程进度形象及销售季节划分规律，以及项目竞争对手“颐景豪苑”（约150套体量， 04年8月底入伙）和“海琴湾”（约400套体量，10~11月开盘）等基本情报，星河明居较 为适宜在04年11月下旬的某个双休日开盘。以争取较高的售价及成交量并形成热销态势。第三部分 阶段目标及操盘建议前期准备期操盘建议——2004/11/25目 标: 70%—80%的目标受众对星河明居产生高度关注，认筹量争取达到800 个及以上，为开盘作好充分准备。推广思路：1.尊重顺德当地文化，摆脱传统思维模式，跳出旧的思维框架，大胆 运用跨区域、跨行业的营销手法，引入文艺界/政界的各种资源参与； 2.抓住市场需求，锁定楼盘的目标客户，周全地考虑产品设计的均好 性及定价，避免与同区域产品定位、广告推广定位及开盘时段的撞车； 3.找准市场空白点，把顺德当地的消费习惯、消费构成等文化因素作 为核心，用深、广两地经验围绕这些核心进行运做，一举激起顺德地 产市场千重浪，轰动整个顺德，令新基跃升为顺德地产大品牌之列。操盘步骤：1.围绕“广东省绿色住区（顺德）论坛”，进行新闻、广告、事件炒做；时段：以7月10日为节点，进行预热期高潮期延续期全程运做；使星河明居绿色、健康、滨水一线地产概念深入人心。2.围绕“领秀桂畔海生活”—星光耀凤城刘德华演唱会，进行新闻、广告、事件炒做；并利用外展场展示项目功能、特质，吸纳筹码，销售门票。高潮期延续期时段：以11月26日为节点，进行预热期全程运做。使星河明居项目销售由量变转化为质变，迅速提升品牌。广东省绿色住区（顺德）论坛操盘步骤（时段：7月10日前后）具体安排：预热期时间：6月30日~7月9日(软文、广告）内容：顺德报、广州日报、南都报等报软文、顺德报7.9日祝贺广告高潮期时间：7月10日（节点事件）内容：“广东省绿色住区（顺德）论坛”活动执行延续期时间：7月10日~9月10日（报纸新闻报道、电视专题短片、组合广告）内容：户外路牌广告 工地围板广告/项目周边路挂旗广告 车身广告 顺德电视台7月15日左右连续三天的电视短片滚播 顺德报、广州日报、南方都市报等报于7月12日后的专题新闻报道论坛广告推广媒介和主要诉求用词（时段： 7月10日~9月10日）一、绿色论坛（7.10）主题用词：1.论坛氛围：论坛logo “绿色PHONE会”2.论坛主标题：“广东省绿色住区（顺德）论坛”3.论坛副标题：建设绿色住区 发展21CN健康住宅二、报版广告（顺德报7.9第四版1/2版）主题用词：热烈祝贺2004年广东省绿色住区（顺德）论坛隆重召开三、报纸媒体的炒做文稿选题：支持媒体：顺德报/广州日报/南方都市报/佛山日报/羊城晚报等7月10日前:1.顺德有绿色住宅小区吗?2.顺德的绿色住区在哪里?3.城市运营与绿色健康住区开发(顺德左副区长)4.绿色地产与绿色营销(省房协蔡秘书长)5.星河明居，开创顺德住宅绿色时代6.绿庭雅院，氧生的地方——星河明居规划理念(何显毅大师)7.可持续性发展的住宅(香港大学赵丽霞博士、副教授)8.滨水?阳光、绿色?健康——星河明居品质篇论坛广告推广媒介和主要诉求用词（时段： 7月10日~9月10日）（续上页）7月10日后：1.顺德地产劲刮绿色旋风（专题报道）2.绿色地产峰会在顺德召开（专题报道）3.广东省绿色住区(顺德)论坛在新世界万怡酒店召开（新闻报道）4.星河明居获颁“广东省绿色住区实验小区”（新闻报道）5.中山大学博士生实习点进驻星河明居（新闻报道）四、电