房地产高周转项目预判及风险把控.ppt

什么是高周转项目：能够实现投入资金快如回笼的项目就是高周转项目 高周转的本质是什么：资金的高周转，核心是如何最大程度减少单位时间内项目股东资金的占用，或者说是使自有资金在单位时间内收益最大化。 ;为什么要高周转： 其一、可以更好规避政策风险，也更容易抓住稍纵即逝的市场机会； 其二、能够在政府领导任期内尽快出成果、出业绩，在更短时间内让政府收到土地款和税收收入，得到政府更多的支持； 其三、高周转让资金回笼更快，可以让手中始终握有相对充足的现金，这样不仅能减少现金流风险，还能充分利用预售款、土地款分期支付、合作方垫资等资金杠杆，实现房地产以小博大的金融属性； 其四、高周转是收益最高的模式，无论市场向好还是遇冷，高周转都能大幅提高整体资产收益率。;高转转的三个评判标准： 其一、整体的现金流回正时间，即整个项目的投资回收期； 其二、拿地到动工、预售的时间，拿地到预售在6-8个月以内就是开发期的高周转； 三、是销售去化速度。;高周转项目评判的两个阶段： ;第一阶段项目评判需要注意的因素： 一、城市政策分析,项目预售条件、开发报建周期等； 二、土地款支付比例及周期； 三、地块是否为净地出让，不是净地是否影响项目首期开盘进度，如存在高压走廊、坟墓等； 四、项目地质情况是否复杂，桩基础深度及土方量； 五、项目是否有污染，是否涉及环境治理； 六、项目是否已实现三通一平