汽车、房地产金融形势与政策趋向.pptxVIP

汽车、房地产金融形势与政策趋向中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会政 策 法 规 部李 伏 安2004年12月我国房地产金融现状分析透过住房金融发展的四个阶段看房地产金融的发展历程 第一阶段（萌芽阶段：80年代初至1992年上半年）配合住房制度改革试点的住房私有化，区域性、政策性的住房融资开始在局部形成，1991年1月，为了进一步推动不动产金融业务的发展，中国人民银行总行增设房地产信贷管理部门。 第二阶段（起步阶段：1992年下半年至1998年7月）配合旧城改造，住房贷款向开发商倾斜。各专业银行全面参与住房信贷业务，均成立了住房信贷机构。期间，自1996年5月起利率八次下调。 第三阶段（发展阶段：1998年7月至今2003年6月) 停止实物分房后, 住房信贷向消费者即买方倾斜，国家推出降低首期付款金额，延长住房抵押贷款年限，对住房消费实行优惠的利率等。期间利率3次下调。 第四阶段（规范与发展阶段：2003年6月至今）房价和交易量持续攀升，国家出台一系列措施，规范并紧缩房地产信贷。商品房销售面积、个人购房面积比（1991-2003）万平方米降息标记房地产开发贷款余额（1998-2003）我国房地产金融现状分析房地产金融工具 住房抵押贷款 个人住房贷款余额（1998-2003）房地产开发到位资金（1998-2003）单位：亿元住房贷款风险控制单个人借款限额： 月还款=可支配收入的50%单套房借款限额： 贷款总额=房价总额的80%单家银行房贷总额： 自行审慎掌握：贷款总额的40-55%最佳风险控制安排《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求银行为收入较低者、年轻人等设计合理的按揭方式单位：元轻松入住型王先生，现年25岁，未婚，大学学历，工作三年，现任职于某保险公司，从事保险理陪工作。月收入约5000元，房租800元，生活支出约1000元，节余3200元。由于王先生工作时间不长，积蓄不多，只有3万元银行存款 需求看中了一套向往已久的住房，价值65万元，拟一次到位购买房子作为3年后结婚之用。贷款及还款安排：王先生的父母拟借其12万元作为首付款，加上现有存款3万，共15万元。由于其所购房产项目的按揭条件为最高8成20年，故王先生拟申请8成20年（50万、240月）的按揭贷款。方案1、 等额本息：每月供款3310.84元，每月生活费从1000元下降到889.16元，供款压力大，生活质量下降。2、 等额本金：首月供款4183.33元，前5年每月供款不少于3763.33元，前期月供资金不足，无法采用。3、组合还款：根据收入曲线，分成简单的3段头3年每月2700；当中8年每月4000元；最后9年每月2781.77元；拥有更多余地选择还款方式，且能一步到位买下心仪的房子并保持原有生活质量。 金色晚年型张先生，45周岁，家庭月收入为6500元，在职其间收入稳定，预计夫妻双方十年后退休，家庭月收入下降至3500元左右，希望退休后预留一定的费用用于旅游现申请贷款50万元，期限20年，要求银行为其设计一套还款方案房地产贷款的风险建立房地产贷款风险预警模型：关注住房市场的价格波动、利率水平、通胀率、人口结构的变化、收入水平和结构的变化、家庭的负债水平、社会就业状况、资产证券化的进程，乃至货币政策、税收政策、汇率变化等高度重视分析商业房地产市场的波动、资产泡沫给贷款带来的风险。银行和监管者应能方便地获得房地产市场的各项数据汽车消费信贷涉及的基本主体商业银行保险公司经销商消费者其他主体商业银行面临的问题 运力与运量失衡是货车贷款风险的主要原因。自从各家商业银行全面放开汽车消费贷款以后，办理货车贷款的数量急剧上升，运输市场无序竞争加剧，运价大幅下降，运输成本增加 履约保证保险期限限制贷款期限。在实际执行车贷险期限规定不超过3年的过程中，很多保险公司为了降低承保风险，缩短机动车辆履约保证保险承保期限。根据贷款期限不能超过履约保险期限的规定，借款人的每月负担加重不少。 银行对借款人的资格审查出现漏洞。办理汽车消费贷款，各家商业银行都过分依赖保险公司的保证保险，而对于借款人的真实还款能力并没有进行详尽的调查核实，造成部分借款人恶意骗取银行贷款。 保险公司不能按照履约保险条约赔款。当各家商业银行出现贷款风险时，他们开始向保险公司发出《索赔申请书》，而保险公司在进行了大量赔付之后，出现拒不履行赔款责任。 保险公司面临的问题 诈骗、挪用资金、恶意拖欠及经营不善引发的拖欠贷款问题较为严重，致使保险公司车贷险业务赔付率很高，经营风险很大车贷险业务中涉嫌诈骗案件和法律纠纷较多，使保险公司陷入大量的刑事案件和诉讼纠纷中为清理逾期贷款，保险公司投入了大量的人力和物力，为此负出了很高的管理成本，经营压力很大。部分地区车贷险业务赔付率高达100％以上车贷险业务风险的原