智通方略房地产项目后评价培训课件.pptxVIP

房地产项目后评估培训;定义 目的 核心内容;Part 1 总 则;;客观、全面地评价项目开发情况； 总结经验、教训，实现工作的持续改进。;比对分析： “项目可行性研究报告”、“项目定位报告”、“项目规划设计方案”、“全过程成本管理指标”等集团批复文件与最终实际完成情况的对比分析。 经验总结： 开发过程中突出的经验与教训的提炼总结。;客观性：依据已发生的真实数据，对项目操作中的实际情况进行分析研究。 公正性：在以项目单位为主进行自评的基础上，集团后评估小组科学、合理地对项目进行客观分析，过程中与项目公司充分沟通得出公正的评估结论。 全面性：项目后评估是对项目发展全过程的综合评价，涉及到项目执行过程的各个阶段，如投资决策、市场定位、规划设计、报批报建、成本控制、营销策划、项目销售、财务筹划、品牌建设等，并据此得出综合、全面的评估结论。 应用性：项目后评估完成后要及时将有关工作成果输出给集团相关部门及项目公司，达到持续改进的目的。;后评估工作应收集以下资料，包括但不限于：;进度方面 项目发展总进度计划、各版次项目发展详细进度计划、项目发展纲要报告、项目进度控制对比分析报告及有关项目进度控制工作文件等； 成本方面 项目发展各阶段成本控制目标、各版本项目发展成本预测明细表、各阶段项目发展成本分析报告及有关成本管理工作文件等； 工程合约管理 项目施工策划方案、项目施工管理阶段总结、项目合约分判策划报告、项目合约分判工作阶段总结、项目竣工验收报告等有关项目施工过程文件等。;确定编写后评估项目及工作总目标;工程管理部汇总整理报后评估工作小组;Part2 样板参考; 过渡页（样板参考）;概括描述本项目的基本情况（内容参照项目初步方案或扩初方案），相关数据以最终实际完成情况为准。 本项目规划指标变化情况（主要经济技术），包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等。; 过渡页（样板参考）;综合评估结论 从投资、定位、规划设计、发展进度、成本、资金、施工管理、合约安排等各方面给出高度概括的评价结论； 提炼总结项目发展过程中值得借鉴和推广的经验，总结项目及开发过程中有待改进的方面以利于今后的项目发展； 经验和教训部分应在后文中进行具体描述，要做到前后内容的相互对应和支持。; 对未来房地产项目和开发的建议 在提炼本项目经验、教训的基础上，浓缩出对未来项目开发的建议，此建议应与项目发展过程中的经验、教训相对应。 发展模式的优劣势分析总结 项目的整体组织、开发和运作等方面所特有的模式优劣势分析及总结。; 过渡页（样板参考）;宏观经济和房地产市场发展变化分析 通过对本项目可行性研究和项目销售阶段的当地宏观经济、社会发展、房地产市场主要指标变化情况和发展趋势的比较分析，总结和评价当地宏观市场环境变化对项目发展的影响。;土地协议执行情况 检讨土地协议执行情况，检讨协议双方合作方式、土地费用，支付进度方式等。 重点评估以下内容：（1）双方的合作方式的优劣；（2）如果涉及到拆迁，分析拆迁进度和拆迁费用的变化情况；（3）土地费用及支付进度的变化情况；（4）交地进度的变化情况；（5）如涉及到物业返还和收购项目公司等，应分析相应的执行情况；（6）土地合同约定的应该由我司享受的优惠条件落实情况。对以上重要合同内容的变化情况应分析原因，并总结经验教训。;项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 本项目主要规划指标变化情况（包括物业类型、占地面积、容积率、建筑面积、公建面积、车位数量等）； 重点分析可售面积增减带来的收益变化和总建筑面积增减带来的成本的变化。;以财务指标为主要依据的项目综合评价 由于项目发展期间开发成本、进度和销售价格的变动，原来投资测算的各种财务指标会发生相应调整，通过对比分析各种财务指标的变化情况，总结本项目投资为公司带来的经济效益。 财务参考指标主要有：项目现金流量和动态回收期，成本利润率、税后净利润和内部收益率，项目资金来源和资金最高需求点等。 通过对项目财务情况的全面分析，对项目投资收益进行综合评价，明确项目是否达到预期投资目的。; 过渡页（样板参考）;项目销售收入指标完成情况 检讨项目销售收入指标完成情况，是否达到预期的收入目标，通过对项目销售收入总额和单位售价的实际数与可研预期数的对比，分析项目销售收入的完成情况及影响的主要因素。 项目发展成本控制情况 检讨项目发展成本的控制情况，对发展成本进行详细分析,特别是建安成本是否达到预期控制目标，期间采取了哪些控制措施，效果如何，经验教训，同时还应对成本增长幅度与售价增长幅度的进行比较分析。;项目经济效益实现情况 检讨项目经济效益的实现情况，特别是项目税后利润、成本利润率、内部收益率等重要指标的完成情况，通过比较（与可研报告、其他