江苏太仓浏河港湾东方华庭项目整体营销策划方略_87PPT_XXXX.pptxVIP

;整体营销策划方略 ——浏河港湾东方华庭项目 ;【目录】;;;;2009年的市场虽然波动起伏，但整体上涨趋势明显；2010年第一季度已经连续3个月成交量持续下滑，跌破了2009年度以来的历史最低点； 进入2010年4月市场又有继续回暖迹象，但突如其来的政策严厉打击，预计在今后一段时间内太仓市场会表现出先降后稳的态势，成交量将回归平稳发展趋势。;2010年;太仓市区各项目推售总体量分析;地理位置;;;开发商：太仓市高成房地产开发有限公司 位置：太仓市浏河镇沪太路浏太路路口 占地面积：18.万㎡(三期) 建筑面积：36万㎡ 容积率：2.0，绿地率：35.2%, 建筑密度：32.5% 总户数：三期2050套(别墅、高层)； 销售价格：高层5700元/㎡，别墅成交价9000-9500元/㎡； 销售情况：高层销售率96%；别墅销售率81%。 目标客户：项目以投资为主；上海投资客户占80% 以上,其他如浏河本地及外地自住客占20%。;开发商：太仓市鼎鑫房地产开发有限公司 位置：太仓市浏河镇郑和路北侧 占地面积：19123㎡ 建筑面积：47651㎡ 容积率：2.49， 绿地率：31%, 建筑密度：40% 总户数：400多套； 销售价格：5900元/㎡； 销售情况：5月8日一期首推240套房源，截止到目前为止只成交47套，销售率19.6%； 目标客户：就目前的成交客户而言以本地的客户为主，上海客户为辅。;开发商：苏州银河湾投资有限公司 位置：太仓市浏河镇巨能路南侧 占地面积：73250㎡ 建筑面积：117319㎡ 容积率：1.6，绿地率：37.9%, 建筑密度：25% 总户数：530套； 销售价格：一期别墅价格预计15000元/平方米； 销售情况：预计8月份开盘 目标客户：主要是针对上海的中高端客群和浏河的高端客群。;开发商：苏州博海投资有限公司 位置：郑和大街以北、东港路以西 占地面积：28835.4㎡ 建筑面积：57670㎡（其中住宅建筑面积54420 ㎡ 、商业建筑面积2632 ㎡） 容积率：2.0，绿地率：49%, 建筑密度：21.5% 总户数：504套； 销售价格：高层预计在6000元/平方米左右 销售情况：预计9、10月份开盘 目标客户：主要是针对上海的投资客及浏河中高端的换房户。;开发商：太仓市瑞安房地产开发有限公司 位置：太仓市浏河镇郑和大街与闸北路交汇处 占地面积：约1.62万㎡ 建筑面积：约4.8万㎡ 容积率：2.9 总户数：427套； 销售价格：销售后期的成交均价4675元/㎡ 销售情况：开盘当天售罄; 目标客户：项目以投资为主；上海投资客户占70% 以上,其他如浏河本地及外地自住客占30%。;浏河的住宅市场特征分析 一、整体规划 市场现状：项目整体规划设计，项目形象上有显著提升，无论是建筑布局、产品类型的组合、还是景观打造，都遵循着人性化、合理性、科学性原则。 结论：规划必须要有亮点，通过景观打造档次，产品打造品质、会所塑造形象。 二、产品分析 市场现状：总体产品套型面积以中小面积为主体，85-90㎡的产品去化最快； 130㎡以上的套型在去化上有一定的抗性。 联排别墅产品去化速度快，但主力面积区间在210-250㎡，普遍偏大。 叠加别墅产品市场空白。 结论：规划市场去化最好、最能提升项目档次和价格的产品。 三、客户群分析 市场现状：浏河房地产消费市场，上海客群占70%以上,以投资为主，自住为辅； 其他，如浏河本地及周边城市客群占30%左右。 结论：上海客户依然是本项目的主体客户群。 四、营销模式 市场现状：浏河市场客群分布区域的特殊性，项目在营销模式上必须采用多种营销模式“行销+案场营销”相结合，行销主要针对上海市场。 结论：以行销为主， “行销+案场营销”多种营销模式相结合。;浏河板块商圈分析 三个典型商圈 第一商圈，浏河传统成熟商圈，原镇政府所在地。代表项目天康雅居。 第二商圈，中心菜场商圈，以菜场为依托，商业逐渐成熟，代表项目高成上海假日沿街、浏河中心菜场、金域连廊、宏奕广场等。 第三商圈，新政府商圈，以新政府为依托，商业有待成熟，代表项目中宝财富广场、远洋广场、北上海假日广场等。;区域市场各商业项目个案;浏河商业市场特征分析 一、市场供需分析 市场现状：整体市场供应体量大，供大于求是商业市场的一大特征；项目周边大商业云集，市场竞争激烈。 结论：市场供过于求，去化速度慢。 二、价值差异比较 市场现状：浏河商业市场销售均价在7000-8000元/㎡，相比住宅产品的价格，商业产品的价值体现并不是很明显。 结论：区域市场商业产品价值体现不明显。 三、客群分析 市场现状：新兴商业区，商业氛围差。绝大部分为投资客，客群的局限性大。 结论：客群的局限性大。 四