盐城市东台东海国际项目营销顾问建议思考.pptxVIP

盐城市东台东海国际项目 2014营销顾问建议思考;依势应变，诚者长胜。;汇报框架;上篇 观点篇;观点一：这是一个无论产品本身，抑或营销现场， 在东台均首屈一指的项目。;①规划之制——领先于东台市场的产品制作;①规划之制——中央围合的社区规划，更好的社区景观，更宽的楼间距设定，给到业主具有更多参与性的社区生活环境。;①规划之制——符合市场主流需求的面积区间设置，南北通透的户型之王，更多的南向开间，满足动态购房者的居住需求，形成项目在东台市场竞争的项目核???优势。;东海国际93㎡两房两厅一卫;东海国际116㎡三房两厅一卫;②现场之治——东台最好的现场营销条件，空间充足的售楼处、已经实景展现的样板段、多达七套的样板房设定、全程的保安、物业人员的服务，具备了让购房者真实体验价值的基础条件。;君豪华庭;润洋一品;;③品牌之质——从建筑企业，到房地产开发，信拓的核心优势在于建筑的品质，从金地的项目，到自身的项目，不变的是，社区品质的有效保证。;附：海门龙馨集团的成功案例 建筑企业，通过与仁恒的合作，形成企业品牌的最大宣传卖点，最终形成在海门的最高端品牌。;项目优势明确：规划之制，现场之治，品牌之质。;观点二：这是一个充满变数，导致风险系数不断攀 升的市场。;关键词一：势;关键词一：势;停贷传言;从连续事件发生的背后原因看，主要来自于两个方面：一方面，融资成本的上升，导致发展商快速去化回笼资金的要求；另一方面，2013年的大量土地供应，使发展商不看好后期的竞争环境。;对于本案的警示： 价格乱战，如果一线二线城市开始跌价，那么对于三四五线城市，必然会产生连锁的心理影响，市场的价格预期会下滑。 成交萎靡，在降价预期下，东台的购房者，同样会放缓自身的购房节奏，甚至可能等到2015年。 资金链断链，对于不少的小型开发商，可能会由于销售无法支撑，导致资金链断链，大批房源低价涌向拍卖市场。;关键词二：位; 城市空间形态： “西城 东区” “北工 南居”;东台现如今城市板块发展已经从传统的商业中心区拓展到城北，即现在的行政中心所在位置。 而本案所处位置还在行政中心以北，已属于经济开发区，不仅在概念上，而且在东台当地看来此区位已经非常偏远。;;公交仅有11路;关键词三：量;图：东台市历年去化情况 ;;;去化：住宅年成交在30万方;关键词四：争;①直面价格竞争代表项目：凯帝京都丽苑 一路之隔，锁定价差，模仿营销，实现对于本案的客源争夺。;;项目特点分析： 项目由15幢18-23层的高层组成，采用ARTDECO建筑风格，景观采用欧式园林设计，小区中心是3000多平米的湖景，项目绿化率高达42﹪，总体定位为“东台标志性，现代化高尚住宅”。 项目总体规划呈“兵营式”排布，楼间距较近，部分楼栋低区采光较差。;二室二厅一卫 93㎡;三室二厅一卫 108㎡;竞争对策判断： 凭借产品优势（规划、户型、景观、物业），保持价格梯度，通过定义两个社区的高低层次，奠定项目在购房者心中的比较优势，从而在维持现有价格条件下，争夺客源。 ——竞争要求一：品质为胜，形成对于竞争对手的“正面超越”。;;项目特点分析： 聚诚·文正苑项目主要由高层住宅和沿街商业组成，是东台首家引入地源热泵空调系统的社区，建筑风格为欧式风格与现代简约风格相结合。 整个社区仅由五幢住宅楼组成，仅大约6万方规模，整体社区感较差，无社区景观可言。;91㎡三室二厅一卫;130㎡ 3+2室2厅2卫;竞争对策判断： 对方70平方米的两房，将会对总价敏感客群产生极大的吸引力，尤其相对于本案，更为靠近市中心。但其户型的总价优势，也正是其产品的主要缺憾，本案可通过户型的样板房进行针对性攻击。 ——竞争要求二：充分利用样板房，在产品层面给予重点攻击。;竞争关系： 碧桂园位于城东，与本案并无直接竞争，但以碧桂园的常规做法，以及目前在南通、如东、如皋的做法，必然会对当地市场，在销售量和销售价格方面，形成一次颠覆性的冲击。;项目概况： 东台碧桂园东侧正对东台中学新校区（已入学），北侧正对人民医院城东分院（在建）。小区由10幢高层、1幢小高层、51幢双拼别墅、1幢超豪墅和沿街商业组成。高层洋房底层架空打造泛会所，小区内部打造地中海式园林景观，叠水景观，以及恒温泳池。;2013年12月;2013年南通商品房项目成交额前五名;2013年6月22日开盘，开盘3小时认购超700套，当天成交额6个亿，单日成交套数、成交面积、成交金额均创如东史上之最。;竞争对策判断： 坚守一隅，保持高品质，以品质优势抵抗低价攻势。同时对于城北乡镇客群进行充