正中置业集团_东莞万江项目定位及物业发展建议.pptxVIP

谨呈：正中置业集团有限公司;项目位于东莞市万江区莞穗大道旁、茶叶市场对面，地块由A、B、C三块组成，其C地块与A、B地块中有市政路分割开。发展商计划先开发A、B地块，其中A地块3.7万平米，B地块3.1万平米，C地块3.6万平米，容积率为1.5（可调整），土地性质为商住用地，计划今年年底动工，明年下半年推出市场。 本报告旨在为发展商解决以下问题：市场调研；项目定位；初步物业发展建议。;目标沟通;思路与解决模型;报告大纲;报告大纲;东莞位于珠三角核心区，是广深都市带的重要组成部分, 是承接广州与深港辐射圈的重要区域;东莞市交通优势非常明显: 共有十条高等级公路, 公路密度市全国第一; 四条铁路干线;国家一类港口; 周边五个国际国内机场.;东莞市整体经济以年增长率超过18%速度快速增长, 财政年收入平均增长率为29%, 城市经济实力日益增强,可以支撑房地产业的快速发展;东莞镇区的外来人口比例很高, 经济极具有活力, 人口数量一直处于珠三角地区城市的前列, 给房地产发展带来大量的潜在消费者.;产业成功升级，将带动房地产需求;东莞的房地产已经进入了高速发展期;东莞房地产发展历程：目前市场的热点区域在东城与南城，万江处于发力初期。;区域;东莞2005-2006上半年供应面积区间：80-120㎡为主力，120-160㎡供应增长速度快。;东莞2005-2006上半年供应户型结构：三房为主力户型，二房前景看好。;东莞2005-2006上半年单价区间：整体价格抬高，其中3000-4000区间的市场迅速成长。;2005-2006出台的宏观政策;东莞地方政策：政府尚未出台关于“9070”地方细则，现行的“9070”原则针对整个地区，而非单一楼盘。;2006-2008年展望——东莞城区竞争态势：热点渐分散，万江进入强竞争状态。;2006-2008年展望——东莞城区供应：2007年将成为中高档产品的血拼年。;;;东莞市房地产市场现状 经济快速发展，城市交通发达，消费群潜力大，产业成功升级……以上利好因素促进东莞房地产进入高速发展期。 市场热点区域为东城及南城，万江处于发力初期；现有供应以90-120㎡三房为主，120-160㎡增长速度速度快；随着新政的实施，二房的前景看好。 价格方面，受市场态势良好???响，整体价格抬高，3K－4K区间市场迅速成长。 受新政影响，房地产开发经营逐步走向规范化；关于“9070”，地方政府尚未出台细则，执行力度有待观望。 东莞房地产市场发展趋势分析 经济的快速增长，产业不断的升级以及外来人口置业规模的扩大决定了东莞房地产将继续处于高速发展期； 城区竞争态势方面：南城与东城继续成为热点区域，而万江将进入竞争激烈阶段； 中高端产品供应成为主流，07年大量的大户型供应可满足市场的需求。 二房市场看好，三房继续成为主力供应户型。 新政在东莞的细则逐渐走向明朗，开发经营行为进一步走向规范。 ;报告大纲;万江社会经济综述：经济增长快速，但GDP总量较低，发展严重落后于其他城区；产业主要以工业为主，对房地产的快速发展有一定的阻滞作用。;万江大势——真正融入城区是必然;万江楼盘分布：主要集中在沿江地带及新区，本项目片区较少楼盘分布;地块编号;万江未来楼市供应：竞争趋向激烈，供应以中小户型为主;万江未来价格趋势：进入稳定上升期，未来会小幅提升;万江主力客户来源及区域特征：客户群体交叉不大，但市场已经覆盖各类客户;万江地区主要置业客户特征：“生育”期前后的有一定文化程度的客户群体;户型需求;注重户型的实用率和朝向;未来会发展起来，整体环境也会变好，对片区未来有信心★★★★★ 还没有南城、东城好，还需要改善，但有升值空间 ★★★★ 前景一般，发展慢，将来发展怎样还需要看看★★ 不太清楚★;万江房地产市场分析总结;报告大纲;区域印象：村屋、工业用地多，自然景观资源、绿地少，对区域房地产项目的形象有消极影响。;区域规划：区域具有规划利好，项目地处城市门户，万江未来的政治、商贸、文化中心。;区域交通：项目位于莞穗大道旁，距离五环路入口约2Km，大大改善了片区与外部的联系。片区内道路系统完善。;已售楼盘分析——都会广场：万江中心区较高档楼盘;已售楼盘分析——曦龙广场：江景资源超高层住宅;已售楼盘分析——加州花园：周边中低层打工族租赁房;已售楼盘分析——龙景中心：高档的公务员住宅小区;在售楼盘分析——水印长堤二期贝梦湾：万江唯一江景别墅项目;在售楼盘分析——宏达花园：本地人居多的别墅洋房项目，受新政影响调整规划设计。;未来楼盘分析——城投·纯水岸：万江中心区中高档滨江水社区，受新政及拆迁进度影响大;未来楼盘分析——城投·滨江公馆：本项目的直面竞争对手