某某新城营销报告.pptxVIP

重庆巴南万科新城营销报告 2011.3市场研究分析15年12-15年市场环境研判重庆房地产市场运行周期大概在12-15年之间，跟全国市场运行周期基本一致， 我们需要把握这种节奏顺势而为14-15年13-15年市场环境研判走势一、这轮始于2006年第四季度的调整，既是房地产市场自身调整的需要，也是宏观经济、外部环境加剧恶化的结果，短期内难以根本性好转；目前整个房地产市场仍处于下降通道当中，2010年市场即使有所好转也只是阶段性触底的中继反弹，2011年将面临方向性抉择。走势二、我们预计重庆楼市今后的发展路径可能是2010年回落盘整――2011-巴南区年探底复苏――2013-2015年缓慢复苏――2015-2020年将迎来新一轮快速发展期。 中成研判结论【中成看点】：基于我们对全国和重庆房地产市场中远期和近期走势的判断，市场给我们的启示和指导企业经营决策的核心思想就是：长期看好，近期谨慎；为迎接下一轮市场复苏和高速发展机遇，要先保存自己、积蓄力量，提前布局。在企业发展战略决策上的运用是:在2011-2011年弱市中采取保守策略，灵活开发低风险项目积蓄力量；在2011-巴南区年转折期作好土地储备、人才储备和资金储备，提前布局；在2015年之后的新一轮快速发展期采取快速攻势策略，积极拓展和开发。区域供给分析竞品项目产品供应结构一览面积区间套型中铁瑞景茗城景尚景时代花城伊萨贝拉弗莱明戈合计多层高层高层多层高层高层花园洋房60以下　000056005660-70　058000005870-80　20240502009680-90套二0821530108740417套三0223036640032390-100套三21872550100184100-110　569298607200504110-120　092205610000403120-130　181843350000537130-140　0100014715163140以上　03764000267368套数　6485710802024032212823109 供给产品同质化，绝大部分是高层电梯公寓，户型区间集中在80-90平米，110-130平米，中成研判结论【中成看点】： 本区域供给总量大、潜在供应巨大，供过于求，竞争激烈，将长期处于买方市场；同时供给产品类型同质化严重。需求及价格走势分析价湖弗莱明戈中铁瑞景茗城4000景尚景时代花城300020002006200720082011中成研判结论【中成看点】： 本区域价格逐年上涨，但08年涨幅仅为5%，环比07年涨幅下降了15个百分比，价格开始理性回调；区域需求户型呈小型化、多房间、创新化的发展趋势；正常的年均需求总量为70余万㎡。需求不足成为各项目的首要难题。客群分析区域成交客户分析客群分析区域成交客户分析 本区域成交客户主要来源于巴南区本地，占了52%，是本区域中高档楼盘主要购买人群； 主要客群置业以公职人员和医/律/教为主，共占到50%； 最普遍的认知项目渠道为户外广告和口碑，分别为44%和28%，另有23%为偶然认知； 90㎡以下户型成为47%客户的最爱，80-90平米的套二户型和90-105㎡的实用型套三将成为市场主流需求。客群分析典型项目客户构成经济实力本地私营企主二次置业群体龙湖弗莱明戈中铁瑞景茗城二三级城市私营业主、在蓉投资、在蓉为子女购房本地公职人员高新西区创智人群景尚景时代花城周边企业就业人员市内白领区域客户重庆市客户外区域客户客群分析区域主力客群发展趋势本地改善性需求为绝对主力，小换大、套二换套三，置业范围集中在巴南区老城区范围内投资型需求开始兴起，本地改善性需求达到高峰，整体呈现供需两旺的局面本地改善性需求开始严重萎缩，川西二级城市和本地公职人员等刚性需求开始兴起，投资需求被抑制客群重叠、整体需求量不足等困难重重，未来出路在哪里？——客源多元化2008200920102011竞品分析代表项目近况一览项目名称房屋类型总占地面积（亩）总建筑面积（万㎡）总户数（套）户型面积范围近期推出套数销售套数均价（元/㎡）销售率万树森林小高层10010.4871054-187390388350099%伊萨贝拉高层/小高层13627200221132380060%名城左岸高层6127.7242777-150521156298030%卡布里城高层9430254590-1501237568360046%瑞景茗城高层/多层10015120068-184647285355044%景.尚景1期多层/小高层7011.689980-130511488320095%精城名典高层737600124-1524154153400100%时