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佳都物业公司经营管理培训谈谈物业项目的收与支2011.10一.物业服务费的收入CompanyLOGOYOUR SITE HERE一.物业服务收费的定价原则 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 --2004年1月1日起执行的国家计委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》 YOUR SITE HERE二.物业服务费用怎样订价呢？市场调节价 政府指导价 三.那些物业适用于政府指导价？ 住宅（不含别墅）物业服务收费包干制实行政府指导价，别墅和其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。 住宅物业服务实行酬金制的，预收标准由开发建设单位、业主或者业主大会与物业服务企业协商确定。 项目类型计费方式适用价格方式住宅小区包干制政府指导价酬金制市场调节价别墅非住宅包干制市场调节价酬金制YOUR SITE HERE四.物业服务费的二种计费方式 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 --2004年1月1日起执行的国家计委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》 YOUR SITE HERE五.什么是包干制？ 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 　YOUR SITE HERE六.什么是酬金制？　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 YOUR SITE HERE七.成都物业服务费是怎样定价的？ 根据2008年1月1日起执行的 《成都市物价局成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》。 成都市物业服务收费分为：基准价 +浮动价其中基准价按照有无电梯来划分。YOUR SITE HERE物业 服务 等级基准价（元·月/平方米）浮动 幅度有电梯无电梯一级1.751.15±20二级1.350.85±20三级1.000.55±20四级0.600.35+20YOUR SITE HERE 通过这个表，我们可以知道在包干制下，即使是提供一级物业服务标准，有电梯的住宅小区物管费的最高收费标准为2.10元/平方米·月。 其中基准价1.75元/平， 最高上浮20%，合计为2.10元·月/方米的计算。YOUR SITE HERE二.物业服务费的收入构成CompanyLOGOYOUR SITE HERE一.包干制下物业服务费的构成 实行物业服务收费包干制的，物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。 物业服务收费=成本+税费+利润YOUR SITE HERE二.酬金制下物业服务费的构成 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。 物业服务收费=支出+酬金YOUR SITE HERE三.物业服务费的成本或支出CompanyLOGOYOUR SITE HERE一.物业服务成本支出由九项构成1.管理服务人员的工资社保和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费；YOUR SITE HERE3.清洁卫生费；4.绿化养护费；5.秩序维护费；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧费；8.设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。YOUR SITE HERE二.什么是管理服务人员的费用 企业管理人员费用，指物业服务经营者按规定发放给在提供物业服务的建筑区划从事经营管理工作的人员工资及按规定提取的福利费，缴纳的各项社会保障费。YOUR SITE HERE四.物业人员的配置CompanyLOGOYOUR SITE HERE一.项目经理的配备要求1.住宅（别墅除外）建筑区划总建筑面积在 5万平方米以上10万平方米以下的，应当不低于1名；总建筑面积在10万平方米以上的，应当不低于2名；YOUR SITE HERE2.别墅、非住宅建筑区划总建筑面积在 3万平方米以上5万平方米以下的，应当不低于1名；总建筑面积在5万平方米以上的，应当不低于2名。YOUR SITE HERE 住宅（别墅除外）建筑区划总建筑面积在 5万平方米以下的，及别墅、非住宅建筑区划总建筑面积在 3万平方米以下的，应当配备 1名物业服务项目经理。YOUR SITE HERE物业类型面积项目经理配置人数住宅＜5万㎡15-10万㎡1＞ 10万㎡2别墅非住宅＜3万㎡13-5万㎡1＞ 5万㎡2YOUR SITE HERE二.需要项目经理签署的文件1.以企业或者项目的名义向建筑区划内业主发布公告、通知等消息的；2.制定建筑区划的年度服务计划、总结；其中，涉及建筑物及其附属设施设备维修、更新、改造的，还应当有物业服务企业或者其他管理人派驻YOUR SITE HERE该建