XXXX年下半年青岛海信温泉王朝整合传播策略沟通.pptx

青岛海信·温泉王朝2013年下半年整合传播策略沟通CONTENTS壹. 市场分析贰. 目标锁定叁. 策略核心肆. 执行大纲伍. 视觉演绎———地方政策政策背景青岛调控政策对本案所在区域市场无实质性影响2011年2月1日起，青岛市实施限购令，原市内七区限购，2012年1月1日，青岛限购令无限期持续。本案所在区域为非限购区域； 2013年3月31日，青岛市人民政府办公厅发布 《关于继续做好房地产市场调控工作持续推进房地产市场平稳健康发展的意见》，出台了五条房地产调控措施。总体看，青岛市地方细则相对宽松，维持原有调控政策不变，“限购范围扩大、二手房20%个税”未提及。限购区域板块划分———青岛城郊别墅板块分布青岛城郊别墅主要分布在六大板块经过近20年发展，青岛别墅市场逐步由城市别墅向城郊别墅发展，通过“北上、西进”，目前形成了温泉镇、鳌山卫、嶺海、惜夏、白沙河和西海岸六大板块。嶺海板块温泉镇板块鳌山卫板块惜夏板块白沙河板块市区沿海板块西海岸板块城郊别墅城市别墅2012年至今，青岛市别墅市场持续升温，供求均大幅增长2012年即墨别墅市场热度明显降低，供求均大幅减少白沙河等新兴板块逐步兴起，温泉镇、鳌山卫等传统板块市场热度下降青岛100-200㎡小面积别墅兴起，即墨供求主力依然为200-300㎡2011年始，城阳白沙河区域、胶南西海岸沿线、胶州少海区域逐渐兴起，打破别墅市场集中于即墨温泉的局面。2012年至今，新兴板块逐步成熟，即墨市别墅供求在青岛市占比明显下降。与青岛别墅市场升温相比，2012年即墨市别墅市场供求下降明显，全年共计新增10.61万㎡，同比减少60%，共计成交9.04万㎡，同比减少41.4%；2013年1-4月，即墨市别墅市场回升明显，共计新增2.3万㎡，同比增加539%，共计成交4.31万㎡，同比增加126%。青岛市场：100-200㎡小面积别墅逐渐兴起，市场供求比相对较低，去化良好；即墨市场：与青岛市场相比，即墨别墅市场以200-250㎡产品为供应主力，成交主力为200-250㎡和250-300㎡。板块特征———城郊别墅板块市场对比温泉镇及鳌山卫板块近年市场热度偏低，产品总价相对较高，去化相对缓慢本案所在温泉镇及鳌山卫板块开发时间早，市场热度降低；在售产品整体面积及总价相对较高，月均去化相对缓慢；其他新兴板块主打叠拼等经济型别墅，降低客户门槛，去化速度相对较高。竞争市场———竞品选择依据本案所在板块属性、市场及产品特点等因素，选取以温泉镇、鳌山卫及嶺海板块的重点在售及潜在项目为本案竞品。中建岭海尚溪地安纳溪villa麦尔文艺墅青建香根温泉海信温泉王朝海尔原乡墅青建橄榄树天泰蓝泉天泰圣罗尼克三期海泉湾港中旅公馆自身分析———海信温泉王朝海信地产首个温泉镇别墅项目，温泉入户，内部配套相对完善主要卖点：温泉资源：每户皆可享室内室外双温泉；产品：联排、合院总价低，主要原因两类产品为40年产权；220万得340平，揽山小独栋即买即住；内部配套：五星级中心酒店及SP会馆等配套；向阳坡地别墅、天然溪谷湖泊品牌优势：海信地产在青岛市场具有较高知名度和美誉度。直接竞品———天泰蓝泉三期（2013年主要竞争对手）自身及周边配套完善，户型附加值高，在区域市场的知名度和美誉度高主要卖点：产品：4.2米层高、7.8米挑高，温泉入户；附加值：400-1000㎡院落赠送，同时赠送200㎡地下空间；区域配套：天泰温泉高尔夫，天泰滑雪场，天泰乐活酒店；物管：天泰爱家物业，24小时服务。竞品分析———海尔原乡墅产品类型丰富，精装产品配备智能家居系统，会所服务别具特色主要卖点：建筑风格：新东方主义；智能化：精装产品配备海尔U-HOME家居科技智能化系统；品牌：本土海尔地产在青岛的知名度和美誉度；会所服务：绿色养生会所，包含温泉、泳池、茶室、书吧等。竞品分析———青建橄榄树尾盘项目，近期价格相对低，具有一定的市场借鉴意义主要卖点：景观：独有的7万㎡湖景公园配套；建筑风格：托斯卡纳建筑风格。竞品分析———青建香根温泉纯独栋现房社区，房型设计独特灵活，赠送车位及大面积庭院主要卖点：户型：采用独特的T字形和十字型设计，内部功能布局及采光更加合理，露台及挑空设计的引入，增加业主自主灵活的空间设计；附加值：另外室外赠送私家停车位及200-400平不等的入户庭院、家庭庭院和下沉式庭院，三重庭院空间错落有致，保证私密性的同时，又能享受到温馨、悠然的田园式生活。竞品分析———麦尔文艺墅西班牙首席建筑大师麦尔文·维拉罗奥的收山之作，产品类型及内部配套丰富主要卖点：产品：手工打造纯西班牙风情建筑，大排距，前后私家庭院，南北超大观赏露台等独创设计，真正独立门户；项目内部有酒店、高端俱乐部，周边5星级酒店、滑雪场、度假城、中学等各种配套齐全；景观设计：中央有景观水系横穿整个社区，