XXXX年永州时代广场项目定位及建筑规划设计.pptx

永州时代广场项目定位及建筑规划设计建议拟案利润最大化 风险最小化永州时代广场项目定位及建筑规划设计建议拟案前言一个项目的成功，前期的规划设计至关重要，在项目设计之初集合发展商、设计院、代理方三方专业共同沟通是确保项目成功畅销的基础和保障。前期规划决定项目成败作为专业代理公司的作用主要在于挖掘项目的价值进行包装、整合推广，实现项目的顺利销售。但项目的价值除了地段、环境条件等基本要素外，通过前期策划公司的介入与建筑设计院合力做好规划，能实现项目差异化的比较优势，从而带动后期的销售。规划能提升项目地块的潜在价值本报告将就以下几个问题展开着重深度剖析房地产市场分析项目本体分析项目如何利润最大化【如何化解风险】项目利润测算第一部分 房地产现状分析市场背景及宏观经济分析国内房地产现状分析国内市场分析全国市场 经济形势与房地产市场走向 目前国内经济向好,GDP生产总值保持在8%平均水平,但房产新政的出台，全国房地产住宅市场再次逐渐进入观望期。 房地产调控政策影响预判：1、加息、扩大限购、首付比例提高等调控政策的影响正在扩大、一线城市和二线城市成交量下跌，量价格局将发生变化2、政策影响会降低客户的购买预期，进而影响到三四线城市的成交及价格增幅政策影响将扩大永州房地产现状分析区域市场分析经济形势与房地产市场走向 永州房地产市场 ： 作为经济发展重要支柱的房地产业，得益于本地经济的快速发展和城市化的进程加快，自2003年开始，房地产业已成为我市新的经济增长点和城市居民新的消费热点。2010年，永州市房地产开发市场规模不断扩大,开发总量迅速增长。 开发总量增大，行业发展趋势正常，市场趋于理性。永州房地产市场发展趋势 ：住宅总体分析 项目规模愈来愈大，档次愈来愈高；二次置业人群比重增加（但随着新政的出台，抑制了部分消费者投资热情）；从前期的期楼销售向现楼销售过渡；逐渐进入电梯房房时代。住房销售竞争加剧，以前求大于供的需求逐渐打破。房地产市场供量及产品分析住宅类据我们对永州芝山区域房地产市场了解共有在建在售楼盘近20个，房源总面积供应量在70万-100万平方之间。 市场货量充足，以小高层和多层为主，逐步向高层建筑进化项目住宅产品对手预测分析项目直接竞争对手有:（25F以上高层）以后主要潜在对手上海花园、垠地中山城、东门一号公馆、翰林院、澳海云天高层项目部分对手分析本项目在竞争对手中优势不明显区域住宅市场研究小结在全国大的市场环境下，传统开发模式和销售模式压力很大；期楼在市场上的销售阻力愈来愈大；规划、物业管理、工程形象等决定未来的销售；一句话概括：市场竞争越来越激烈，传统的开发模式和营销模式将在市场竞争中难以成功。唯有通过创新模式，才能使本项目从市场众多楼盘脱颖而出-达到 高价 高去化率 高回报率永州商业地产总体研究：商圈分析商业环境分析 :新城区，新兴核心商圈（因几大高档小区的开发，居住人群剧增，周边常住约5万人，是良好契机）芝山区老商圈城标次商圈商业主要由老核心商圈、次商圈、新兴商圈共同发展核心老商圈——起至老百货大楼到电影院这两年，核心老商圈因以商业城、步步高超市、时代旺角，圣世阳光等步行街构成，有完善商业之势。商业环境有所改善，但周边总体商业环境并不理想，经营业态还是以中低档为主，欠缺现代商业发展基础和配套，如车位及街道太窄，也没大型品牌和百货支撑，高档商业发展和吸引力不大。经营业态——超市、小商品、珠宝、餐饮、品牌服饰、娱乐等……经营档次一般、以中低档搭配次商圈—城标（包括农贸市场）由于城市发展方向北移，次商圈周边欠缺大量高端居住人群商业以红太阳购物广场为龙头带动效应并不明显，但目前商业还处于升级阶段，主要是沿街店面和对面的小型商业经营为主。新兴商圈强势崛起——建材市场 卫校附近与次商圈相比，新兴商圈受城市北移和房地产开发带动效应明显，区政府也将迁移，周边以香樟绿城、澳海云天商业、及商业城北迁，永州大道联城及二边地块开发。带动了大量高端居住人流，同时也具有明显的后起规划优势，将极大地带动商业活力，全面提升芝山商业环境。（主要以公务员学校各企事业单位等，高端消费人群为主，）本项目与周边几个项目一起打造芝山商业新核心圈区域市场综合总结:对芝山住宅市场的观点：1、小楼盘多、多层多，导致价格上不去2、多层、小高层受欢迎，高层销售难度加大3、随着耀江文景苑、香樟绿城、香水湾、中山城等规模项目一期进入交楼并实景出现，再加上市场对工程要求的提高，新开规模项目的入市要求将更加提高4、整个市场营销水平上了台阶，楼盘竞争已变成综合因素的竞争竞争更全面芝山商业地产市场综合总结：现有业态：步行街、专业市场、大型超市、批发市场、传统街铺、个性小店并行发展，基本商业业态日趋完善。横向发展较充分 竖向发展有空间农贸市场 传统街铺 专业市场