长沙梅溪湖大盘项目市场调研分析7项目竞品全案_92p_前期策划.ppt

;城市宏观经济运行环境分析;受调控影响，11年底12年初长沙GDP增长有一定下跌，但自12年第二季度开始，GDP增长幅度稳定在10%以上的水平，全年经济发展势头良好。 ;2011年-2012年三季度长沙市季度GDP走势;长沙市城镇居民人均消费性支出;长沙：制造之都，创意之城。 长沙城市综合竞争力挺进10强，成为中西部地区唯一代表； 全球500个城市同台竞技，获评城市竞争力提升速度最快城市之一，位居第四，成为中部唯一入选城市创造：工业总产值年均增长33%。 创新：专利拥有量超全国平均数3倍。 转型：“产城融合＂新城崛起，家园更幸福。;经济发展势头好——GDP保持高速增长，2012年1-12月GDP增长率保持在10%左右；前三季度GDP居于第二位，仅次于武汉。为太原的倍，一直保持较好的经济增长； 消费能力强——城镇人均可支配收入快速增长，消费性支出增速放缓，收支比持续增大，表明居民储蓄增加，购买能力增强，为房地产发展提供有力支撑 发展潜力——长沙作为中部省会城市中唯一一个连续两年进入竞争力前十的城市，经济发展势头强劲;长沙整体房地产市场分析;;2012年房地产市场开始回暖，受新政影响，13年一季度政府谨慎推地， 但12年前期供应量较小，开发商拿地热情不减;2012年全年内五区土地供应及成交示意图;整体房地产市场分析——住宅市场;成交：大面积段逐年递减，70-130平米面积段逐年递增上升趋势明显。;2013年3月长沙各区商品房、住宅供应量;政策风险悬头，促成交火热。岳麓区成交居六区之首，雨花区紧随其后。;价格——12年年中开始，商品房成交价格稳中有升，未来仍有一定上升空间;房地产投资额——连续增长，投入持续增加，开发商对长沙房地产市场信心十足； 土地市场——2012年全年土地供需均处于低位，年底发力，13年初受新政影响，政府谨慎推地，但开发商拿地热情不减 供应量——2012年二季度开始，商品房供应量开始小幅度稳定上升，受政策影响13年一季度有一定下跌； 成交量——从数据来看，基本呈供求两旺状态，特别以12年年底开始，商品房市场明显供不应求，同比增幅明显，需求未来预期会大幅上涨； 价格——2012年上半年商品房价格??涨跌交替状态，下本年开始呈明显上升趋势，预期未来仍有较大增长空间。;楼市宏观政策调控及展望;2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条” 。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。;贷款政策：长沙公积金贷款门槛提高 ,增加购房难度;银行政策：二套房首付及利率或将提高，改善型购房者成本增加 ;后市展望： 调控政策：“国五条”出台巩固前期调控效，预防房价大幅反弹，政府对楼市调控的决心坚决不容置疑。 贷款政策：长沙公积金贷款门槛提高 ,增加购房难度，进一步抑制投资性需求及部分改善性需求； 银行政策：银行政策进一步加紧，二套房首付及利率或将提高，改善型购房者成本增加;板块竞争分析;根据大长沙“东拓、西进、南融、北上”的发展趋势和各区域房地产发展的特征，长沙房地产市场逐渐形成了以市中心板块为核心的十三大地产板块格局。;竞争分析/板块竞争——板块特征;竞争分析/板块竞争——类似板块竞争;板块范围： 北至天马山，南至绕城高速，东至潇洒中路，西至含浦。 板块商业： 板块内商业起步晚，基本上以社区配套型商业为主体，缺乏大型集中式商业。 交通情况： 交通路网密集，通达性好，但初入区域有高速公路出入口，车流量大，交通压力大； 规划有地铁3号线与长常城际轨道， 景观资源： 板块内突出的景观资源有岳麓山、洋湖垸湿地公园 房地产开发特征： 新兴区域，房地产开发处于快速发展阶段，并因稀缺的景观的资源与完善的交通路网吸引众多品牌开发商入驻。;洋湖板块开发特征;;竞争分析/板块竞争——类似板块竞争;B 市府板块分析;;市府片区客户特征;竞争分析/板块竞争——类似板块竞争;滨江新城规划面积平方公里，规划区域总人口5万余人，涉及拆迁房屋面积170多万平方米，目前三期拆迁工作已进入扫尾阶段。 规划面积平方公里，未来3到5年内，这片曾经老城区将建设成为可容纳57万人，以现代金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器，以都市居住为依托的复合型新都会中心 ;滨江新城板块开发特征;;竞争分析/板块竞争——类似板块竞争;板块范围： 北至长沙大道，南湘府路，东至新火车南站，西至东二环。 交通情况： 城市新区规划，交通路网发达，通达性好， 高速轨道交通是本区域最核心板块竞争力，城市高铁，拉动区域商务、外贸、物流经济飞速发展。 长株潭城市轻轨和地铁线（建设中）换乘枢纽区域， 板块商业： 板块内现主要依附周边高桥、红星，大托成熟的3大商圈； 区域内城