【商业地产】四川绵阳世纪阳光房地产项目全程营销策划案732007年.ppt

(一)、投资额度 1、行业发展前景乐观 　　整体房地产开发投资保持20%以上的增长速度，这表明至少在未来几年里，房地产业依然是朝阳行业，发展前景十分乐观。 年 份 投资额度 同比增长 2004年 90.4 16.3 2005年 123.56 26.8 2006年 174 29.0 2、行业间竞争激烈 　　从上表中的数据我们看到房地产开发投资逐年递增，这在一定程度上也说明众多企业均看好地产行业，纷纷开发投资，这必然加速行业间的竞争加剧。 (二)、市场需求 　　长春市房地产市场需求旺盛，商品住宅成交持续增长。销售面积和销售金额呈现稳步快速增长的局面，市场需求不断增加。 年 份 销售面积（万㎡） 同比增长% 交易额 （亿 元） 同比增长 % 2004年 288.7 33.66 42.7 7.3 2005年 482.2 40.1 56.92 24.98 2006年 509.6 5.38 81.2 30.0 (三)、价格涨幅 　受消费者旺盛的购房需求拉动，长春市房地产市场稳步升温，商品住宅价格稳步上升。 年度 商品住宅均价 （元/平方米） 2004年 2014.4 2005年 2083.5 2006年 2142.3 微观分析——竞争项目对比分析 本部分主要分析项目周边竞争对手，通过比较以达到充分了解区域市场状况。 产品 档次 对比 竞争项目对比分析 地理 位置 对比 建筑 面积 对比 产品 类型 对比 销售 价格 对比 销售 率 对比 区域 配套 对比 地图 (一)、地理位置对比 咖啡 小镇 光谷大街与飞跃路交汇处 伟业 星城 开运街以南飞跃路以西 怡众 名城 光谷大街2008号 飞跃 经典 飞跃路与光谷大街交汇 枫桦 美地 繁荣路与桦甸街交汇 大禹 城邦 南湖中街1555号 湖畔 诚品 前进大街与湖光路交汇 1 、长春市高新技术产业开发区地理位置得天独厚，随着市政府南迁，轻轨二期的开通和公交线路的进一步完善，使此地段的经济走向成熟，成为了连接汽车产业开发区的经济纽带。 2、 该区域东部、东南部前进大街，西部、西南部的飞跃街，南部的硅谷大街周边以中高档楼盘居多；北部和南部光谷大街周遍则成为中低档楼盘的聚集地。 3 、该区域受地势、地形及固定不可改变的公共设施等因素影响，可以看出，此地不宜建高档楼盘。 咖啡小镇 中高档 伟业星城 中高档 怡众名城 高档 飞跃经典 中高档 枫桦美地 中 大禹城邦 高档 湖畔诚品 高档 本项目所属区域由于长春高新区的快速发展，近些年来一直是长春市民理想的居住地，所以集聚了高中档楼盘，居民消费能力偏高。 (二)、产品档次对比 (三)、建筑面积对比 咖啡 小镇 占地面积 25.5万㎡ 建筑面积 40万㎡ 伟业 星城 占地面积 25万㎡ 建筑面积 36万㎡ 怡众 名城 占地面积 58万㎡ 建筑面积 72万㎡ 飞跃 经典 占地面积 12万㎡ 建筑面积 15.7万㎡ 枫桦 美地 占地面积 5万㎡ 建筑面积 8 万㎡ 湖畔 诚品 占地面积 7万㎡ 建筑面积 17万㎡ 大禹 城邦 占地面积 50万㎡ 建筑面积 80万㎡ 截止到2007年上旬，长春市西南片区开发规模较历年有了大幅度增大，新开发项目不断上马，总体市场供应量不断增加，这将在一定程度加剧地产市场竞争。 (四)、产品类型对比 咖啡小镇 多层 高层 伟业星城 多层 怡众名城 多层 高层 飞跃经典 多层 高层 枫桦美地 多层 高层 湖畔诚品 高层 大禹城邦 多层 高层 不断的开发建设，西南部片区土地资源已非常稀少。随着土地价格的上涨等多方面原因，多层与高层产品成为今后开发的主力建筑形态，消费者选择产品的倾向也会随之转变 。 (五)、销售价格对比 咖啡小镇 价格区间 2500—3500元/㎡ 销售均价 2800元/㎡ 伟业 星城 价格区间 未定 销售均价 未定 怡众 名城 价格区间 2788——3888元/㎡ 销售均价 3000元/㎡ 飞跃 经典 价格区间 未定 销售均价 2900元/㎡ 枫桦 美地 价格区间 未定 销售均价 未定 湖畔成品 价格区间 3300——4950元/㎡ 销售均价 3700元/㎡ 大禹 城邦 价格区间 3030——3680元/㎡ 销售均价 3500元/㎡ 1、目前西南普通住宅房价大致平衡在在2500—5000元/㎡之间；开发上市量有所放大，价格上涨的速度受到一定的影响，有逐步放缓的趋势；尤其对于相对规模较小，品牌号召力不强的项目，价格上涨空间得不到有力的支撑。 2、硅谷大街区