广州市房地产市场状况和预测.docxVIP

? ? ? ? ? 2004年广州市房地产市场状况和2005年预测 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一 2004年广州房地产市场主要特征 1.房地产投资维持低速增长 2004年前三个季度，广州市完成固定资产投资740.03亿元，同比增长20.5%。其中，房地产开发完成投资267.30亿元，同比增长1.3%，在全市固定资产投资中所占比重从2003年的第一位下降为第二位，比去年同期下降6.9个百分点。 从房地产开发投资的用途看，住宅投资和商业营业用房投资基本保持稳定，同比分别增长0.4%和4.6%；写字楼项目投资猛增47.2%；其他房屋投资减少13.3%。可见广州市的房地产开发商对未来几年的写字楼市场持甚于往年的乐观态度。 2.房地产开发资金结构发生较大变化 2004年前三个季度广州市房地产开发资金来源总量小幅增长为391.74亿元，同比上升了4.0%；资金结构也发生了较大变化，国内贷款总额同比下降了20.4%。房地产开发对贷款的依赖正在降低，意味着在未来广州市房地产开发投资受宏观货币政策的影响会越来越小。同时，自筹资金比重也趋于下降，显示内部资金对市场现状的谨慎。而外资占开发资金来源的比重上升，显示了外围资金对市场发展的乐观态度。由于增量市场行情看涨，订金和预付款部分迅猛增长，成为广州市房地产开发资金的主要来源。 在不同投资主体的投资比重方面，民营企业依然占有重要地位。2004年前个三季度民营企业的投资额尽管有所减少为142.65亿元，同比下降6.8%，但所占比重仍为53.4%，显示广州房地产开发投资市场化程度是相当高的。 3.土地市场出让地块减少，挂牌转让比例上升 2004年1～11月，广州市共出让经营性用地8宗（2003年同期为11宗），总面积10.07万平方米（去年同期为19.05万平方米），收取土地出让金8.19亿元（去年同期为14.77亿元）。经营性土地出让面积大幅度下降（比去年同期下降47.1%），而且每幅土地的平均面积也由2003年的1.26万平方米下降为2004年的1.73万平方米，下降幅度为37.6%。 随着土地市场的不断规范和完善，土地二级市场的容量正在逐步扩大。2004年1～11月通过房地产交易中心转让的地块达57宗，总面积122.8公顷，总金额25.3亿元。对比2003年同期的40宗转让地块、115.5公顷、12.53亿元总金额，在转让宗数同比增加42.5%的情况下，转让总金额同比大幅上涨101.9%，说明每宗土地涉及的金额比去年增加了，而转让地块的平均单幅面积比去年有所减小。 在全部57宗转让土地当中，挂牌转让26宗，总面积53.0万平方米，总金额11.1亿元，分别比2003年同期增长62.5%、-22.9%和85.0%。另有协议转让23宗，其他转让8宗。 挂牌转让比例增长快、份额大，标志着广州市土地二级市场正逐步向透明化、规范化的成熟方向发展。 4.增量市场供给稳中有降、需求旺盛，价格趋涨 2004年前三个季度，批准预售商品房面积428.32万平方米，比2003年同期的459.59万平方米减少6.80%；预售商品房成交登记面积578.97万平方米，比2003年同期的460.47万平方米增加25.74%；同期的预售商品房市场消化率高达135%。在市场供给减少的情况下，市场需求旺盛，带动了预售商品房均价同比上涨了8.6%。其中，市场需求的推动作用更显著一些。 广州市预售商品房均价自1997年的6616元/平方米开始回落。1999年，回落至5601元/平方米；而至2003年，均价下探到5278元/平方米。2004年前三个季度，预售商品房均价为5735元/平方米，展现出明显的反弹态势。但联系宏观经济形势看，这样的升幅应视为合理的回升，而不应视为泡沫存在的象征。 2004年广州住宅、商铺、写字楼的预售市场展现出分化发展的态势。 （1）在预售住宅方面，2004年前三个季度批准面积为341.44万平方米，比2003年同期下降11.3%，显示前几年住宅市场价格的一路下跌，导致房地产商减少了住宅的供应。成交面积为514.90万平方米，消化率为空前的150.8%，表明今年住宅的需求有了强劲的反弹。因此，均价由去年同期的4366涨至4910，涨幅为12.46%。值得注意的是，多层住宅预售市场与高层住宅预售市场有明显的差异。多层住宅预售市场展现出缩量大涨的格局，全市批准预售多层面积同比增长7.73%，而成交面积同比减少29.87%，均价上涨30.27%。而高层住宅预售市场的主要特征是成交量明显放大，全市批准预售高层面积同比减少12.49%，而成交面积同比增加37.49%，均价上涨5.57%。 （2）在预售商铺方面，批准面积、成交面积分别有较大程度的下降，分别为-7.26%和-20.43