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第二章 资产评估基础第一节 货币的时间价值与收益现值法第二节 资产价值构成与成本法第三节 市场供求关系与市价法第四节 企业终止与清算价格法第五节 资产评估方法比较及选择第一节 货币的时间价值与收益现值法一、货币的时间价值 ?现在借入100元钱，一年期存款利率是4.14%，一年后要还的本利和为104.14元。这就是说，现在的100元与一年后的104.14元等值，即资金的实际经济价值相等。货币的时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。用利率来考虑资金的时间因素，便产生了等效值（等值）的概念，在考虑资金时间因素的计算中，等效值是指与某一时间点上一定的金额实际经济价值相等的另一时间点上的价值。? 如果把资金运动的起点时的金额称为现值，那么，在资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值。 常用符号：P—本金（现值）I—利息i—利率n—时间（计息期）F—终值（未来值、本利和）A—一定时期内每次等额收付的系列款项 （一）单利计算 1. 单利终值：P16 2. 单利现值：P16　（二）复利计算　1．复利终值：P17　2．复利现值：P18 （三）名义利率与实际利率：当利息在1年内要复利几次时（季、月、日）时，给出的年利率就是名义利率。两者关系见P19。 （四）复利年金计算 年金分为普遍年金（期末收付）、先付年金（期初收付）、递延年金和永续年金 1．普遍年金终值：P20 2．普遍年金现值：P21 3．先付年金终值＝普通年金终值×（1+i） 4．先付年金现值＝普遍年金现值×（1+i）（1）已知：现值 求：终值 P→FF = P (1+i)n (1+i)n——复利终值系数、整付复本利系数(F/P,i,n) （2）已知：终值 求：现值 F→PP=F/(1+i)n=F×(1+i)-n1 /(1+i)n——复利现值系数、整付现值系数(P/F,i,n)（3）已知：年金 求：现值 A→P ——年金现值系数(P/A,i,n)（4）已知：现值 求：年金 P→A——投资回收系数(A/P,i,n) （5）已知：终值 求：年金 F→A——基金年存系数(A/F,i,n) （6）已知：年金 求：终值 A→F——年金终值系数（年金复本利系数） (F/A,i,n) 二、收益现值法 收益现值法——通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的方法。 收益现值法是 “将被评估资产剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的评估方法”。——《国有资产评估管理办法实施细则》第30条 理论依据——预期收益原理 收益法是从资产未来创造效益来反映其现实价值，源于经济学中的效用价值论，是由19世纪末边际效用学派的创始人门格尔、杰文思、瓦尔拉斯等人提出的。效用价值论认为，商品的价值取决于商品的效用。 V---资产评估价值Rt---未来第t个收益期的预期收益额；n---收益年期；i---折现率（资本化率、还原率） 注：预期收益应是资产各期（年）纯收益。 资产购买者要求：资产增值：预期收益补偿机会成本：投资失去其他收益补偿灵活性成本：投资失去自由使用的机会补偿交易成本：投资过程中发生的处理成本补偿风险成本：投资具有风险因此，通过未来收益的折现率和资本化率等指标体现（一）收益现值法的前提条件和适用范围 ?前提条件：具有持续经营收益的资产，公益性资产除外；预期收益——可合理预测+可货币化；折现率或本金化率（所承担的风险）——可预测（行业、地区、企业风险）+可计算；预期获利年限（评估对象的寿命）——可预测。?适用范围： 对企业整体价值评估以及对作为现金产出单元的单项资产评估。 现金产出单元——是指从持续使用中产生的现金流入基本上独立于其他资产或资产组合产生的现金流入的最小的资产组合。 例子：矿业专用铁路——非现金产出单元 注意：一定要有未来预期收益的资产！（二）收益现值法的评估步骤搜集并验证相关数据测算预期收益预测折现率或本金化率选择合理公式计算分析确定评估值（三）收益现值法中各项指标的确定1、预期收益额（纯收益）?是未来的收益而非历史或现在收益；?是客观收益而非实际收益；实际收益：现今条件下的实际取得的收益，不可用于评估；客观收益：排除了实际收益中偶然的、特殊的原因后所能得到的一般正常收益，方可用于评估。?有形收益和无形收益均需考虑。?收益额必须由被评估资产直接形成，非直接形成的应该剥离2、折现率和资本化率折现率——将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，是有限期期望投资报酬率，用于有限期预期收益还原；资本化率——将未来永续性预期收益折算成现值的比率，是无限期期望投资报酬率。 折现率（或资本化