保利西芯大道项目定位报告压知识掌握.ppt

高新技术开发区作为未来“中国IT第四极”规划，吸引大量外籍高管、海归人士和高级科技人才汇聚于此，文化和科技基因的融合，注定这里将形成一种新兴的中产阶层文明，成为高知、高智、高质的城市财智主流阶层聚居地。;本案三面临路，北侧临实验外国语学校，西侧临西区科技园，南侧临雅驰工业园，东侧临建工书香府邸。东北侧临地铁出站口，四至环境不良影响较小，地块边界清晰方正，内部平整，无自然资源，道路通达性较好；;项目占地：约184亩 地块性质: 商业用地，兼容不大于建筑面积 50%的住宅 总建筑面积：约30万方 容积率：≤2.5 建筑密度：≤ 45% 限高：以红线图中航空限高控制中轴线分为左右两侧。左边靠北的限高是32米(≤10层)，靠南的限高是28米(≤9层) ，右侧整体限高是52米(≤17层) 住宅建筑面积：≤15万方 商业建筑面积：≥15万方 楼面地价：约400万/亩，约2450元/平米;项目区域属性、地块本体及开发目标决定了项目整体定位;【明确此次报告需解决的核心问题】;;大量品牌房企入驻，区域逐渐形成两大房产带。从客群及距离因素来看，高新西区板块与本案所在的羊西线区域形成主要竞争。;板块;07-10年上半年外羊西线板块特征 ;从整体去化量来看，三年半时间三大板块高层总去化28416套，约300万方体量，月均去化670套，约7万方体量。外羊西线板块3年半时间高层总销售18292套,约190万方,月均去化435套,约4.5万方. 占三大板块总去化量比例约为65%。外羊西线片区由于大盘规模效应，一直在竞争中占据主导，但随着外羊西线等供给的逐渐减少，高新西区、国宾板块将逐渐超越外羊西线在明年市场中占据主导； 从整体分产品线去化来看，近三年半数据显示，70-90平米首置产品面积段为区域市场容量最大产品段，年均去化4032套（约33万方），月均去化336套（约2.7万方）,其次为110-130首改产品面积段，年均去化1264套(约15万方)，月均去化105套(约1.3万方).;未来区域潜在供应 ;2011年在售项目潜在供应产品明细预判：;潜在上市地块合计3个，主要集中在国宾与羊西交界板块， 潜在地块供给总量约42万平米；;区域项目现状;区域项目现状;楼盘位置： 中海国际社区??? 占地：52亩，17F小高层 总建面：15万平米 主力户型： 二居78-85平米 三居92-109平米 容积率：3 梯户比：2梯4，2梯6 绿化率：30% 销售较好原因： 1.区域无供应,供应断档,需求反弹 2.产品整体品质感打造, 有同层排水和送新风系统等,新古典风格外立面也受客户偏好 3.周边居住环境成熟;整体看来，本区域而言，本项目处于绝对领导者地位。 对于高新西区板块而言，本项目在规模和景观上略低于竞争对手，但凭借地段，成熟配套，品牌力和较低的容积率，也能全面超越竞争对手。;竞争 策略;结合区域市场给项目的核心启示;;项目名称;因此，商业如何进行业态构建， 成为项目定位重中之重;商业的几种发展方向:;写字楼;酒店;1、中海购物公园： 包括沃尔玛购物中心、紫荆电影城、麦当劳、健身会所、各种大、中小型餐饮连锁等等。目前已经基本竣工，预计开业时间2011-12月 2、中海体育公园：中海橙俊3期和遗产公园间，包括高尔夫练习场，露天游泳池、篮球场、网球场、绿地公园等。预计竣工日：2011年3月。 3、新希望集团五星级酒店：高新区政务中心马路对面，已经开工，包括酒店和商业配套。 4、合力达卓越新城：汇源生态园附近，包括酒店式公寓、五星级酒店，地铁上盖商业、高档住宅区，已经开工，预计竣工时间2012（首期）。 5、高新区科技园：书香府邸对面，包括科技园和配套商业。预计竣工日2014年。 6、花园商业广场：成都后花园，包括大型卖场、大中型商业、餐饮。预计竣工时间：2013年。7、土桥明清商业街：位置土桥（老成灌路土桥方向），各种风情步行街和居住区。已经完成拆迁和土地整理，预计竣工时间：2014年。 8、国宾商业中心：位置，土桥老成灌路对面，包括商业和基础配套、公园等。已经完成土地整理，预计竣工日：2015年前 9、五星级酒店：铁路西环线对面，正成拉斐楼盘配套商业。预计竣工2015年。 10、高家庄置信商业综合体项目：位置高家庄百鸽尚岛和西线阳关之间空地。预计竣工日，2015年。 ;人口影响: 直接15分钟商业生活圈内，区域人口总量达20万人，减去潜在供量,未来1-2年约有12-14万方的商业容量。;综上所述，大型集中式商业一方面未来市场竞争风险大，一方面存在区域容量限制，因此不建议进行大型集中式商业开发。 说到这里，项目商业的发展方向已经基本明朗： 以满足社区基本配套的大众化商业（考虑1-2F底商）为主;项目;大众化商业既定，在否定了常规商业类型