房地产评估的技术路线、价值分析和报告.pptx

评估的技术路线、价值分析和报告撰写;第一部分 影响市场价值因素分析; 二、???? 消费行为因素 消费心理与习惯; 三、????功能性耗损 配套设施设备 平面平局 建筑造型 有效使用（利用）率 ;第二部分 评估的技术路线及常见问题分析;1、市场分析的简单化 ; ;4、假设开发法及成本法的应用 4.1 建安成本计算的细化 基础主体结构、内外装修、设备（水暖、电、气、电梯、通风空调） 4.2 在建工程的未实现利润 4.3 未来开发价值的估算 ;5、局部房地产评估的分析 5.1 独立性、使用、经营 5.2 市场变现的限制因素 6、不同区域、不同用途物业的评估价值 在不同的区域，不同用途的物业将会有不同的市场价值。;7、特殊物业的评估的综合分析 7.1 工业房地产:在难于采用其他估价方法时，分别对土地、建筑物选取成本法、基准地价修正法进行估价. 7.2 住宅小区大型地下车库:针对估价对象出售和租赁两种方式，选取市场比较法和收益法进行估价.要综合分析住宅小区居住物业、商服物业与车库之间的相互关系、相互之间的价值影响因素。;第三部分 评估报告的撰写; 2、目录： （标题：）目录 一、 致委托方函 二、?? 估价师声明 三、?? 估价的假设和限制条件 四、? 估价结果报告 五、?? 估价技术报告 六、?? 附件 ; 3、致委托方函 委估方与估价对象的关系 估价范围 估价时点和目的 结果 ;; 中华人民共和国广东省深圳市罗湖区人民北路越港商业中心地下室、地上第三层物业，建筑面积合计为6,835.7平方米,该物业在评估基准日（假设已付清地价）交吉出售的公开市值为RMB207,673,000元(大写人民币贰亿零柒佰陆拾柒万叁仟元整)。估价结果明细如下：; 致 委 托 估 价 方 函 中国太平洋保险公司重庆分公司××办事处： 受贵单位委托，我公司对贵单位委托评估的丰都县名山镇华严村七组××所属房屋在2001年5月21日（估价时点）的事故损伤修复费用进行了测算。 根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，估价人员经实地现场查勘后，采用合理的估价方法，确定估价对象在估价时点的修复费用为7080元，人民币大写：柒仟零捌拾元整。 此致 ? ? ? ;;注：1、本报告估价结果包含应向政府补交土地出让金。经计算，土地出让金总额为138.392万元，大写人民币壹佰叁拾捌万叁仟玖佰贰拾元整。若拍卖成交，由法院扣缴。若以物抵债，则应从公开市场价值总额中扣除。 2、本报告估价结果包含主楼2-4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。 估价的测算过程及有关说明，请见《估价结果报告》和《估价技术报告》。 此致 ;致委托方函 ? 厦门东方酒店有限公司： 贵公司委托我公司对位于厦门市湖滨北路建业路8号东方酒店（总建筑面积为35,203.70平方米，土地分摊面积为11,020.69平方米）的房地产进行正常市场价格估价，作为委托方投资决策提供价格参考的依据。受贵公司的委托，估价人员依据国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部、福建省和厦门市人民政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件，根据贵公司所提供的有关资料，按照建设部颁发的《城市房地产市场估价管理暂行办法》、福建省人民政府颁发的《福建省房地产价格评估管理办法》和厦门市人大通过的《厦门市资产评估管理暂行条例》的规定，遵循独立、客观、公正的原则，经过细致的实地勘察后，在分析现有资料的基础上，运用科学的估价方法，通过周密准确的测算，确定该估价对象扣除土地设定出让应补交的土地出让金后在二○○二年十二月十五日的现有正常市场价格为