中原2011年05月长沙海尔·云海湾一期营销策略报告.pptVIP

【云海湾】一期营销策略报告 南城之央·唯一低密度·湖湘豪宅;;;;;;;;;项目概况：海尔地产长沙首个项目;*;长沙海尔·云海湾项目运营目标;长沙云海湾项目运营目标;*;实现目标的阻碍因素1：价格上，会受到区域内别墅项目，特别是标杆别墅项目的影响，对项目形象和实景展示提出更高要求；;阻碍因素2：变市新政;变市背景：这是继2010年“417新政〞“929新政〞调控失效之后的第三轮调控，调控力度更大。;变市背景： “417新政〞“929新政〞全国城市整体成交量及价格未见明显影响。;变市背景： “417新政〞“929新政〞后，长沙整体市场成交量及成交价格在一定程度上受政策影响，但整体呈稳中有升的态势，政策影响相对较小。;1、2011年1-3月长沙内五区新建商品房、住宅累计供应量依次为万方、万方，同比10年同期下跌18.06%、13.25%；环比下跌33.41%，31.07% 。 2、2011年第一季度长沙市内五区新建商品房累计供应量同比、环比双双下跌。限购令、加息等政策的频繁出台以及传统的淡季，开发商一段时间内观望情绪加浓，谨慎推售，惜售等现象较为普遍，导致新批准预售量明显减少。;长沙限购令出台：;限购令内容明细表;;;2011年5月6日，?长沙市城市总体规划〔2003-2020〕?〔2010年修订〕 出台公示，长沙将构建千万人口大都市。;从新政调整之前，新推房屋平均解筹率是55.8%，新政之后解筹率是50%左右，从这个数据来看市场不是那么悲观。对后市的研判，我们发现在长沙市最冷的2008年，价格依然是坚挺的，因为长沙市的成交价格本来就不高，未来2-3年长沙楼市将继续高位运行。;1月26日：新国八条的实施 1月27日：?关于调整个人住房转让营业税政策的通知?规定; ;;;部分区域呈现知名开发〔外来开发商〕、品质大盘集中扎堆分布。明显区域分布主要在以下区域： ①金星大道沿线 ②雷锋大道尖山风景区 ③含浦 ④万家丽路月湖区 ⑤万家丽路天际岭区 ⑥芙蓉南路大托区 ⑦青竹湖片北城区 ⑧滨江豪宅板块;;;;;*;;2000;自然属性;区域市场竞争分析;区域市场竞争分析：总量超过260万方;中建芙蓉和苑：省府板块特色电梯洋房社区，区域内产品的稀缺造就了项目的价值提升，洋房价格一度成为区域洋房标杆; 北???开发商移植在长沙本土的橘郡项目，规划、产品较为成熟； 项目位于融城中心位置，芙蓉路旁，区位及地段优势明显； 前期营销力度不足，重点不突出，景观展示面陈旧，后期逐步改观，销售较好;格兰小镇：五矿地产品牌开发商打造的苏格兰风情别墅项目，产品形式多样，小高客户与别墅客户共存，沿街高层，降低了项目整体居住品质。;御邦：纯联排住宅社区，搭配了少量沿街洋房，社区管理未到位，整体品质和调性在片区内并没有得到拔升，相对落后;开发商;保利阆峰云墅：保利地产，品牌知名度高，项目为纯独栋别墅，目前四期在售坡地独栋中，370-450平米，起价600万/套 ;10月;;*区域理解*;;昨日长沙：城市发展初级阶段，城市功能低下和城市形象低落。;长沙定位：长株潭两型社会的获批，预示着长沙城市的发展已经纳入全国视野，成为中部崛起战略的重要角色。;长沙发展：城市化水平的高速推进、经济发展的强劲支撑，城市凝聚力增强，带来长株潭融城和扩城的城市扩张。;长沙变化：基于城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段。;长沙变化：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮，一个国际化的大都市崛起的身影假设现。;南城中心省府板块CPD 〔中央政务区〕赫然成为长株潭融城核心——省府南迁，全省政务中心向南城转移，“双政府驱动〞〔区和省〕形成了以政务资源驱动的省府板块，项目正处于南城中心区域;; 本项目所处的南城中心区域， 位于三市融城先导区核心 作为占据长株潭融城桥头堡，独踞省府核心的地段，正凭借其央区豪门的独特气质，被业界誉为南城首席人居土地。 ;南城省府将成为“未来长沙的生态CBD〞、“大长沙中央生态商务生活区〞 ;南城中心：大长沙中央生态商务生活区 ，成交长株潭核心区域的高尚住宅和长沙最富吸引力的城市休闲会所。 ;南城中心： 高品质项目云集，一端已盘踞众多中低密度项目;全国百强地产企业——海尔地产携18万㎡中低密度高端住宅产品，强势入驻;沿江大道;地铁带领长沙进入新时代！！ 2014年9月长沙地铁1号线运营！ 地铁的建设，也必将使长沙进入快速扩张期； 主城区三环以外，尤其是南城先导区紧临南三环最近的省府板块，将是最先、最快受益的地区； 附：地铁1号线，连通：由北向南分别为汽车北站、湘雅路站、营盘路站、五一广场站、省政府站、时代阳光大道站、披塘路站、万家丽路站等。 ;【长沙的云海湾】;*项目理解*;项目内部价值分析——品牌价值：用心营造幸福生活;项目内部价值分析——地段价值：融城核心