世联深圳天立中央广场价格商业返租测算.pptxVIP

天利中央广场一期1、2层商业售后统一经营可行性分析销售后返租经营分析手段——零售产权、整体经营开发商销售小产权商铺以回收资金，然后通过定期返还租金回报，将经营权从投资者手中取回，并成立或委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者，赚取差额。 实现前提：需考虑规避政策风险；招商工作前置，降低发展商成本；金融支持保障，解决小商铺按揭问题。 优劣势：统一返租可对销售价格起到支撑作用，并保证向形象；如招商出租收益小于返租金额，则发展商需承担该差额费用；如统一经营，需承担经营费用及维护成本；承担风险较大，一旦经营不善，则需承担巨额亏损。返还租金计算应用公式说明说明：本报告以世联05年11月分提交的《商业执行报告》中提交的价格测算为依据，进行试算，并非最终确定销售价格。一层商铺均价取45000元/ m2，2层商铺均价取32000元/ m2商铺的投资回报率一般在5%-7%之间，本项目取6%的投资回报率计算返租金额。Vra=12× [1-1/(1+r)n]a:月收益 V:销售价格 r:收益率 n:收益年限(50年）月返租金额45000×6%1F每月返还租金==238元/m212×[1-1/(1+6%)50]32000×6%2F每月返还租金==169元/m212×[[1-1/(1+6%)50]招商租金收益计算业态类型品牌/业态示意租金范围需求面积大型餐饮西湖春天/王子厨房60-803000m2商务配套中航、浩沙健身会所健身会（大部分以合作方式经营）≤501000-5000m2大型主力店西武/马莎百货/欧尚等50-703000m2品牌超市华润万佳、百佳405000m2休闲时尚商业街珠宝、手表200-50030-150m2眼镜行100-20030-150m2化妆品300-600≤50m2一线服装名牌店、时装店200-400100-500m2餐饮麦当劳（肯德基）200-300≤ 500m2面点王100-200≤ 500m2品牌咖啡厅200-300≤ 500m2个人护理店屈臣氏、千色店、万宁100-250100-500m2展示车行100左右1000m2各业态价格承受范围根据项目返租租金，若保证盈利，本项目的招商租金1层整体平均不应低于238元/m2 ，2层整体平均不应低于169元/m2。从右表可知，需求面积较大的商家（本项目主要承租对象），租金承受能力较低；而符合本项目租金要求的业态需求面积较小，并且对位置有较高要求，若需大量引进，则需付出高额招商成本，且日后统一经营管理难度较大、成本较高。目前如希望招商租金达到返还租金水平，难度很大。招商盈利计算试算假设前提：1、2层全部招商出租完毕，并且目前整体租金收益均能达到返租水平。返还业主租金按每年1%递增考虑。不考虑商业经营风险，商业经营状况良好。暂以利润最大计算，不计入维护成本。计算方法说明开发商收益=招商租金收益--返还业主租金（--商业维护成本）总收益各持有年限收益3年：85.4万5年：290.5万10年：1374.4万15年：3373.5万　时间招商收益（元/m2）返还金额（元/m2）收益金额（万元）1F3年8741 865449.75年14863910年31272215年49390 459731961.52F3年6206 614535.85年10554610年22206315年35071 326451412招商租金的年增长率一般是按照CPI(消费价格指数)，一般在2%—3%，05年深圳市CPI值为1.7%本报告按照2%执行，即每年招商租金收益增加2%。