东方新天地新营销执行报告.pptxVIP

东方新天地新营销执行报告;架构;营销回顾; 项目前身为海景大厦，为大亚湾标志性的烂尾楼，烂尾年限超过10年，在当地口碑极差，因此，项目要改造，首先必须摆脱烂尾楼形象，树立新的形象及口碑。;;自用;;市场背景;世界500强已有12家落户大亚湾，投资额超过百亿。; 2007年1至8月，大亚湾区批准预售商品房项目有6个，审批预售面积近19万平方米，占批准预售面积的75%以上。 到8月底，大亚湾区在建在售商品房项目有7个，审批预售面积近20万平方米。;市场背景;市场需求分析： 通过对市场已售和未售产???的分析，我们可以看到，08年市场将涌现大量大规模居住型楼盘及投资型小户型，同质化现象严重。酒店式物业不再稀缺。 在众多项目争夺有限的自住和投资客户资源时，选择差异化的目标客户是楼盘完成销售的重要保证。;项目现状分析;进驻惠阳丽晶酒店外展场;;项目配套情况： 目前项目自身无任何配套，外部配套很丰富，如学校、银行、医院、商场等，但都属于低端消费型，无法匹配项目档次。; 2007年12月8日上午10点15分，东方新天地大厦在深圳大中华喜来登酒店六楼宴会厅举行了首批单位开盘仪式， 总成交套数：39套 总成交面积：2730.68平米 总成交金额 均价6000元/平米，实现区域销售单价新高。 本次可售单位为A、B两栋的5—10楼，共计108套，开盘当天售出39套（认筹客户成交33套，新到客户成交6套），成交率为36%。成交面积约2730.68平米，占首批单位可售面积的33%。;1、项目包装不到位，例如：部分楼体目前处于水泥外露状态，客用电梯仍用木板包裹等，十分影响楼盘形象； 2、软、硬件配合不到位，例如：销售物料档次低等； 3、工程进度缓慢，例如：原定11月初开放样板房，实际12.1日才勉强开放，且展示效果非常差； 4、在客户中诚信度极低，例如：始终无法明示样板房装修标准，原说有高层单位发售结果只可买低层单位等； 5、项目首批单位的高价开盘，后续营销配合不明朗，销售艰难； 6、合同、按揭仍未明确，引发客户不便和怨言； 8、项目销售人员对楼盘缺乏深入的新认识，感觉迷惘。;新思路下的定位和营销;思考 ;新思路下的定位和营销;本项目片区为城市完善区;主流住区;城市发展区CITY系列;城市发展区CITY系列;符合推导，价格支撑不足 ;市场定位： 城市完善区中心地标商务综合体;营销策略;营销策略;2个中心：实现项目利润最大和大中华企业品牌双赢;营销策略;营销策略;营销策略;形象调整期;时间：2007.12月10——2008.1月;时间：2008.2月——2008.3月;营销策略;营销策略;广告策略; Thank You ！