世联无锡蠡湖阳光星城营销策略127PPT.pptxVIP

谨呈：江苏阳光置业与蠡湖阶层的巅峰对话——蠡湖·阳光星城营销策略报告世联地产 2007年1月20日商业秘密声明 本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。对项目销售目标的解读1、快速：一期销售达到开盘热销及快速回笼资金目的。2、高价：突破区域价格，实现项目价值最大化。对阳光品牌目标的解读1、扩大产品开发线，提升企业品牌价值；2、塑造无锡房地产市场的传世佳作；3、强调企业对于区域的贡献——打造无锡首个富人区；目 标目 标阳光品牌-2006年：阳光置业在项目选择上强力整合外部资源，处于品牌效应萌芽阶段阳光城市花园阳光嘉园蠡湖·阳光星城背景资源:资金势力雄厚：隶属全球最大的精毛纺生产企业—江苏阳光集团；资源整合能力：无锡本土潜心经营，地脉资源深厚;成功开发阳光城市花园，具有一定的品牌知名度；教育资源：锡师附小分部，江南中学分部 ，机关幼儿园等无锡重点学校的合作资源；商业资源：沃尔玛的进驻及阳光城市花园片区的成型将便于项目的推广及客户资源的挖掘；无锡房地产市场整体上扬，销售面积增长平稳，未来两三年内供应量加大03年后全市房地产市场整体上扬销售面积增长较为平稳，调控政策对消费需求影响不大；成交价格持续走高，06年增长幅度有所减小；施工面积大幅上涨，供应放量04年后连续三年土地大规模出让，预计未来两三年内供应量加大宏观市场蠡湖新城——高品质湖滨休闲住区,我们将掀开无锡高端住宅的又一浪潮城西南部，范围东至青祁路，北至太湖大道，西侧和南侧以五里湖为界，与太湖山水城旅游区隔湖相望，规划总用地面积699.50公顷。根据“生态优先”的城市规划战略，加强太湖山水与城市的有机联系，将蠡湖新城规划建设为城市旅游休闲商贸中心。“五区一街一带一中心” 沿太湖大道公建带；景区配套服务区；三个居住区望湖路东侧、望桥路西侧、隐秀路南侧、中央公园北侧的商业步行街 沿五里湖的滨湖绿化景观带位于隐秀路东北侧、望山路南侧、蠡溪路西侧的金融贸易中心。片区资源区域去化速度保持高调上扬，月均达75套产品项目客户构成月均销售套数公寓万科·魅力之城市内换房、教师团购、新区企业中高管，少量新区白领104顺驰·天鹅湖市内换房、教师团购、新区企业中高管55中海·湖滨1号无锡本地人为主，公务员、白领100奥林花园（二期）本市换房客户为主，客户比较挑剔62新梁溪人家政府官员，私营业主65金色江南中心城区二次置业者，一些私企业主62别墅湖玺庄园无锡及江阴、宜兴私营业主2蓝墅无锡本地、周边区域投资客为主4公寓产品（高层、小高层、花园洋房）月均销售套数75套；别墅产品（联排、叠加、独栋）月均销售套数3套；无锡中产阶级是滨湖区主力购买人群，多为新区公务员、白领和教师；别墅产品客户多为无锡当地私营业主，以及来自江阴、宜兴私营业主；区域竞争速度、价格一切都不是问题么？太多的优点使得我们有理由相信，这个项目的销售不是问题，那么营销的价值和意义在哪里？客户存在潜在的忧虑，阳光品牌？观点1：“阳光城市花园是不错，但阳光能不能开发好高档楼盘，我有点担心。”开发商品牌的反思：阳光城市花园的开发成功确实让阳光置业在无锡建立了一定的知名度，但同时也束缚了开发商品牌形象在高端客户中的认同度，因而通过品质的展示来消除这批客户的顾虑，这是本案在销售时必须解决的问题观点２：“你们后面就是动迁房，今后小区的制安和周边的生活环境会受到影响。”片区认知的反思：目前片区的居住环境和今后的规划前景都得到了大家的认同，但是动迁房所带来的不确定性后果已影响到了片区价值的提升，所以这就需要本案在社区的维护和管理上加强力度，如此才能消除客户的疑虑。现状反思1未来无锡地产特征1：大盘云集，完全竞争市场未来无锡地产特征2：品牌发展商(资本型)云集现状反思2惠山区滨湖区: 自然资源——五里湖、笔驾山；代表楼盘：万科·魅力之城、中海·湖滨一号主要客户：市内改善，新区白领，企业中高管理人员、私营业主供应量：3971套东亭中心区南长区南长区:比邻中心区、生活配套成熟代表楼盘：阳光城市花园、阳光嘉园供应量：1413套新区东亭：价格优势　　代表楼盘：中大诺卡小镇、桑达园六期供应量：6039套滨湖区新区：规划前景　　代表楼盘：万科东郡、第一国际供应量：12494套一级竞争：区域内(滨湖区）二级竞争：副中心惠山区：大盘云集代表楼盘：复地公园城、绿地世纪城供应量：6134套三级竞争：区域外(南长、新区）滨湖区因