房地产投资分析案例.pptxVIP

房地产投资分析案例;主要内容;房地产开发投资的财务分析 ;一、房地产开发投资的投资额、成本和收益的构成;房地产开发项目总投资;2. 房地产开发投资收益的构成;开发出售型： 销售净收入＝销售收入－项目总开发成本－租售税金;3. 房地产开发投资中的税金;土地增值税的计算;扣除项目 A. 取得土地使用权所支付的金额； B. 开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本； C. 开发土地和新建房及配套设施的费用； D.旧房及建筑物的评估价格。评估价格须经当地税务机关确认。 E.与转让房地产有关的税金（营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加） F. 对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算的金额之和，加计２０％的扣除。;速算法;【例】 某单位出售房地产收入为300万元，扣除项目金额为150万元，试求应缴纳的土地增值税额。;二、房地产开发投资经济评价指标体系;经济评价指标的计算;FNPV;FIRR与i 的反向关系;FIRR;FIRR的特点;① 动态投资回收期等于或大于基准回收期，则方案可以接受。 ② 对贴现率的依赖。 ③ 强调回收资本的速度，忽视了投入资本的盈利能力、回收后的盈利情况。 ④ 适用于开发出租或自营型投资的评价。 ;利息备付率 ＝偿还期内各年用于支付利息的税息前利润÷当期应付利息费用;三、计算期和贴现率的选取;从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期