中海_上海闸北项目营销策划报告_88PPT.pptxVIP

;如何实现这样的转变，是我们本次提报的目的……;地处“市中心价格洼地”的闸北板块 如何释放超越区域市场的价值能量 同时确保安全、高效的营销成果实现 成为我们需要认真思考的问题 跳出区域市场、站在“上海市中心” 创造又一个能打动整个上海的中海品牌 将是本项目脱胎换骨，实现高额、高速、高效回报的最佳路径; 时势分析;时势解析;从上海楼市近期成交情况看，市场特征为： 新政之下，价格高位运行，需求明显萎缩，市场观望情绪浓重！;通过市场供求关系的比对，我们可以看到：目前走势与当年似曾相识，市场多变难测!;;;市中心区域各区价格分布;上海市场虽然似乎正处于多变期，然而市中心版图的优势依然明显， 本项目作为闸北区内位于市中心版图的地块 正处于市中心优势与闸北现象的矛盾中， 如何应对未来多变的市场格局;;第三眼看微观——项目交通属性;TBD规划、北广场改造，创造重塑区域价值机会，大量高级白领、一站式办公、购物休闲、行政管理、企业物流的汇集，将为本案带来充裕的高端客源和高消费能力的商业人流。;第三眼看微观——中海品牌;规划经济指标;产品塑造;【城市经典】给予我们的启示……;仁恒河滨花园的成功之道;【经典】的营销优势分析;每一块土地都是不可复制的，都是宝贵的，特别是对于已进入开发倒计数的市中心土地来说，把握土地的潜在价值更是开发、营销的重中之重。;住宅类;住宅 —— Art Deco 建筑风格设计建议 ;住宅 ——干挂石材 经典立面第一性表现力;住宅 ——庄而内敛 规划布局设计建议 ;住宅 ——注重“舒适”和“景观” 户型配备设计建议;房型名称;;区　域;隔开内外厅的艺术钢化玻璃墙，保证大堂通透开阔，门禁系统可同时保证住户安全;家政助理服务 业主私家物业管理 特别家庭安全服务 家政助理 代客泊车;产品塑造经典 经典传承中海品牌;;产品特点;5.6M;户型;装 修 配 置;LOFT创意办公——空间规划建议;户型;装 修 配 置;产品塑造经典 经典传承中海品牌;地铁VS地块商业价值 ;核心商业剖面模拟表现;室内中庭;业态组织规划;商业构成要件;;区级商业建议:步行街部分;商业构成要件;;24h商业服务-----688M2;高档的经营型会所----3400M2;;功能建议 以高端养生、休闲、运动为主要功能，可包含健身房、游泳池、桑拿、按摩、阅览等多重功能 面积建议 控制在3500㎡左右 经营方式 采取只对内经营的方式。 市中心??宅会所管理参考 均采用会员制的方式，使用会员卡。 家庭卡年费一般收费在万元左右，夫妻卡年费一般收费在 6800～9600元之间，人均年费一般在2000～4800元之间。 管理建议 实行统一形式的整体小区管理，保证会所正常有序运转 引入专业私人品牌俱乐部，提高整个会所综合管理能力;市场上，我们看清市场的变局，抓住市中心的机遇，勇敢摆脱闸北现象的束缚； 产品上，我们借势中海品牌的号召力，传承市中心住宅的经典气质； 接下去，营销上如何决胜市场？;营销决胜;;提示：区域抗性与区域机会、价值并存，产品优势与劣势对等， 产品可塑性很强，通过产品补强达成价值最大化; ;住宅的客户地图;本项目未来目标客户群主要类型;李经理：35岁，企业中层干部，三口之家。随着生活质量的提高，希望改善居住环境，拥有便捷的交通和生活配套，最重要的，是能找到适合自己的经典名宅，实现更高的精神向往。;坐拥本轮经济浪潮成果寻觅资金安置途径； 意识到“上海城市资源”的稀缺性;LOFT公寓的客户案例分析;LOFT公寓的客户特征及定位;LOFT公寓的客户地图;LOFT办公的客户案例分析;LOFT办公的客户特征及定位;LOFT办公的客户地图;客户总结;营销总策略;经典营销之路;品牌筑底----认识经典;功能设置规划 规划展示——上海TBD规划的模型展现 项目洗脑——三维投影展现未来发展前景的立体形象 产品教育——与建筑师对话，建立对项目未来价值的认同 概念样板——骨子里的 新古典主义+豪宅新科技+建材品质秀 客户服务——4S级优质服务，特色VIP服务区，品味经典级的生活标准;售楼中心风格演绎1;洽谈区;售楼中心功能分区;完善项目标志的系统应用，提升整体感 强化导示作用，区隔样板段，引导进入样板区 制作局部的主题形象包装，形成现场氛围的烘托;高炮、道旗、看板等形式，吸引区域客源 围墙区隔项目周边环境，根据销售节点作诉求调整 现场导示牌，使优质的服务印象从户外就得以延伸体现。;复合营销通路售卖经典;;大众媒体 ;LOFT推广思路;商业类招商通路;易居中国在项目运作中的资源运用;;中海锦城项目的营销团队;谢谢聆听！THANKS!