中汇纺织厂项目评估提案.pptVIP

XX房产 2009年6月;目 标;问 题;研究思路;解读项目;历史：拥“宁波帮”发源地、枕院士文化、接海防遗址、临宁波舟山港 未来：舟山跨海大桥、沿江大通道、物流港的建设改写镇海交通末端历史 区位：绕城高速、杭州湾大桥、舟山大桥、宁镇路、轻轨共同构建“宁波东交通枢纽” 经济：数百家企业坐落工业区，人均GDP居全区前列，企业主购买基础强大;用发展的眼光理性透析项目;区位配套;区位配套;项目所属区域为镇海三大“富人区” 之一， 居住氛围纯粹;地块解读;项目用地呈L型，地块内分布???一定体量的植被，项目西侧临河，水质较好。;项目资源;解读市场;解读城市;北进西拓，使城关获得新的发展机遇;城市经济;城市经济; ※前瞻的规划，带来老城的再次腾飞 ※产业聚集，城市发展动力源 ※现有居住氛围，未来居住组团——居住性 ※高速发展的经济，保障房地产快速发展 ※住宅后继供应大，新城区域成为焦点 ;1）国家政策调整： 09年政府出台一系列救市政策刺激消费，宁波自年初实施救市《26条细则》以来，取得显著成效，楼市一路升温； 2）宏观货币政策： 央行几次降息扩大内需也刺激了房地产消费；同时，在当下一片通货膨胀的预期声中，不少投资者加入到了“购房保值”的置业队伍中。;市场宏观环境;市场宏观环境;市场宏观环境;自08年1月份到09年的5月份，镇海市场实现了“U”字型反弹，修正了08年初近30％的下跌空间，但是区域后市走势值得深入研究！;销售面积平稳上升，土地供应萎缩导致新一轮供不应求，价格上涨明显;从未来的供应上看，镇海住宅的后续供应仍然较大，但主要分布在新城发展带;老城区地荒和价格持续上升形成市场高卖压力，消费者心理底线被迫“水涨船高”。;镇海房地产市场板块化格局已逐渐形成，各板块依托不同的资源形成其核心竞争力;未来住宅市场集中供应，市场竞争严峻;区域市场表现;区域市场竞争;小结： ◇建筑形态以高层、小高层为主，容积率普遍较高； ◇色调以深色系为主，与区域环境、居民居住习惯相贴近； ◇面积规划迎合90/70要求，以中小面积为主； ◇08年底市场放量较大，竞争加剧。;区域市场表现;区域市场表现;小结： ◇建筑形态以多层为主，容积率相对较低； ◇楼盘品质参差不齐，价格差距大； ◇在售楼盘体量较小，且严格遵守90/70规划要求； ◇区域楼盘以现房为主，选择余地大，对期房竞争较大。;区域市场表现;楼盘;小结： ◇区域楼盘规划起点较高，但缺乏真正精品楼盘，产品同质化现象明显； ◇现阶段区域供应量较少，楼盘间价差不明显； ◇区域市场以中大户型产品为主，产品线单一。 ;华荣风景九园;小骆花园;高端产品以优质资源和高品质产品立足市场，低端产品以价格取胜，而中端产品核心竞争力不强，产品力不够;镇海城市的重新规划，促使新城发展加速，镇海土地市场放量逐年增大，未来几年住宅市场竞争激烈。 新住宅板块的形成促使镇海客户按承受能力及居住偏好重新分 布，客户与板块对位现象显著，城市中高产阶级集中流 向庄市、宁波板块。 老城板块，随着旧城改造动作的加快，市场供应量加大，区域竞争形势严峻；部分楼盘依托样板区，低价入市，取得了淡市旺销的销售热点。;市场启示：;解读客户;对于居住品质具有较高的追求，再次置业比例高达49%，居住改善型的中高端物业具有较大的本地市场需求;区域楼盘受产品品质及配套等因素影响，客群结构各有不同;;;目标客群;——从马斯洛需求层次模式看 ：;——目标人群的共性： ◇镇海中高消费群 ◇收入：家庭年收入150000元以上 ◇人生态度：有责任感，对待生活有自己要求 ◇居住理念： 城市，是他们自身价值扩张的源头， 放弃城市对他们来说如同放弃发展， 在不放弃城市的选择中，选择足以匹配的楼盘。;——客层精神意识形态： ◇他们都是社会中流砥柱，在事业上他们已获得了一定的成功，是某个领域的影响者。 ◇城市，是他们自身价值扩张的源头，放弃城市对他们来说如同放弃发展，但在久历喧嚣繁华之后，他们又本能的产生一丝对悠闲生活的渴望。所以在选择居所时自然就引出：繁华与静谧的距离考虑、快慢生活节奏搭配…… ◇家是他们社交的场所之一，在家里他们会朋友、谈生意，规划事业的蓝图。 ;——我们对目标客群的概括：;项目定位;项目整体定位原则;项目整体定位;项目定位;项目定位;项目定位;建筑风格定位;产品规划;面积规划;◇大面宽，短进深 ◇阳光地下室 ◇层层退台 ◇入户花园 ◇大面积落地窗;;室外空间;产品规划;产品附加值提升;相关经济指标：;地价评估;整体宏观经济依然存在下行的压力，但从政府合力施策下，经济运行出现了投资加快增长，消费活跃，企业对宏观经济信心恢复上升等利好现象；而宁波房地产市场也在“暖市政策”的叠加效应下需求逐步释放，价稳量