房地产静态财务分析表.xlsVIP

Sheet2

敏感性分析

指标

资金支出及回收

投资计划

销售指标

总成本

基础指标

序号

项目名称

单位

总价（万元）

占总投资比例

土地成本

建筑安装工程造价

配套工程费

万元

其他费用

项目管理费

勘察设计费

招标管理费

工程监理费

不可预见费

利润额（万元）

项目

计量单位

公顷

万平米

2005年

2006年

2007年

改造区拆迁补偿费

总计

资金投入

出售价格

销售收入

类型

（万M2）

（万元）

（元/M2）

总面积

期间

年度回款计划

销售计划

面积（万平米）

百分比（％）

回款计划

期间

比例

收入

总计

销售计划

总计

资金回收

建设期（年份）

资金投入累计

销售资金回收

资金回收累计

回收减投入

项目建设成本

投资方成本计算

销售费用

财务费用

开发商资金投入

资金支出及回收表

项目

其他资金投入

开发商自由资金需求总计

投资方总成本（万元）

销售额（万元）

全部投资利润率

全部投资年投资利润率

自有资金投资利润率

自有资金投资年投资利润率

综合指标

销售价格测算表

拆迁还建

契税

转让评估费用

转让契税

备注

土地出让金

建筑占地

平方米

总建筑面积

地上建筑面积

已建成建筑面积

建筑高度

米

覆盖率

容积率

绿地率

停车数量

三通一平

交通影响评估费

环境影响评估费

景观园林绿化及小市政

前期费

别墅

计算基数

税费

平均地价

平均前期成本

元/平米

元/平米

平均建安成本

平均费用

项目别墅分摊成本

元/平方米

大市政费用

报建图审费

墙体改基金

地震咨询费用

室内环境测评

水泥专项基金

万元

编制标底

大市政费用

地下建筑面积

单位价格（元/平米）

测绘费用

景观园林绿化小市政

地上面积建安成本

地下面积建安成本

1200/点；每50平米一个点

考虑周边情况预估

建安成本的0.1%

建安成本的0.066%

10元/平米

折算到可出售面积

平均大小市政

因高压线路存在故较高

参见南区项目

备注

数值

投资计划

地上建筑建安

地下建筑建安

建设比例

按照贷款计划及现今利率

包含有5.8万综合用地和7.2万工业用地；其中工业用的以后转为综合。

项目出让成本

建设面积

出售面积

项目规划总用地

项目内容

销售净利润率

地价减少

土地获得价款(万元）

基准地价

地价（元/平米）

项目总投资(万元）

总售价(万元）

利润(万元）

地价敏感性分析

说明:

1、本测算主要是分析地价对销售净利润率的影响，为了更清楚地说明问题，视为成本和售价不变。由于代征地对总地价的影响不大，暂不考虑其变化.

地价增加(增幅为2％）

售价和建造成本的敏感性分析

2、基准售价定为10000元/平米。

基准成本3042元/平米

降低1%，为3011元/平米

降低2%，为2981元/平米

增加1%，为3072元/平米

增加2%，为3103元/平米

增加5%，为3194元/平米

增加10%，为3346元/平米

单价

总售价(万元）

总成本

在这种情况下，如果原定的建造成本不变，则地价上涨为65万/亩为公司利润要求临界值。

2、原定成本不变，售价大幅下降时，即由原定的24亿元（3600元/平米），下降至20.7亿元(3100元/平米)时,为公司利润要求临界值。

结论:

1、原定销售价格不变，成本大幅上升时，即由原成本2308元/平米，上升为2708元/平米时，为公司利润要求要求临界值。

说明:1、为了方便说明问题,主要建造成本指:主体建筑工程费+主体安装工程费+社区管网费+园林环境费.以上为成本中最可能的变化因素，基准造价为3042元/平米。

102057.00

102451.00

102845.00

103239.00

103633.00

104815.00

106784.00

8500.00

110075.00

12.95

.08

.07

.07

.07

.06

.05

.03

9000.00

116550.00

.14

.14

.13

.13

.12

.11

.09

9300.00

120435.00

.18

.18

.17

.17

.16

.15

.13

9600.00

124320.00

.22

.21

.21

.20

.20

.