中原_深圳天健时尚空间小户公寓项目营销竞标报告_140PPT.pptxVIP

天健时尚空间竞标报告2009项目营销策划工作阶段划分中原参与项目工作时期2007/82006/102009/2第一阶段（前期）整体策划现阶段项目营销战略与策略第二阶段定位深化与物业发展建议营销推广：市场分析项目分析推售策略推广策略价格策略商业建议前期策划：基础研究项目定位户型定位客户定位产品定位与规划建议产品研究：宏观环境研究片区市场深度分析项目定位深化建筑规划方案评审项目相关专题研究市场数据监测中原于2006年10月参与天健时尚空间项目前期策划工作至今，工作成果有：《天健时尚空间前期策划报告》《天健时尚空间产品规划建议》《天健时尚空间竞争监测》 思维导图 序 Chapter 1宏观大势竞争分析 Chapter 2目标客户定位 Chapter 3项目分析项目定位 Chapter 4推售策略推广策略价格策略 Chapter 5商业建议1CHAPTER 1 市场分析宏观大势 宏观经济背景经济背景：2008年度经济数据公布金融危机冲击仍在继续 1月22日，国家统计局发布2008年主要经济数据，国家统计局称,国际金融危机仍在深化和蔓延，对国内经济的不利冲击仍在继续。 ?GDP：中国国内生产总值为300670亿元，比上年增长9.0％。其中，第四季度增长6.８%，增幅下滑明显。CPI： 全国居民消费价格总水平上涨5.9％，涨幅比上年提高1.1个百分点。零售： 全国全社会消费品零售总额比上年增长21.6％，增速加快4.8个百分点。收入： 我国城乡居民人均收入分别同比实际增长8.4％和8.0％。投资： 中国全年全社会固定资产投资172291亿元，比上年增长25.5％，增速比上年加快0.7个百分点。房价： 中国70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5％，涨幅比上年回落1.1个百分点。 宏观政策背景政策背景：政策密集出台初见效果，两会还将出新政城市房地产税暂行条例自2009年1月1日起废止国务院叫停购房退税政策地方政府放宽购房者入户政策银监会：允许中小银行业适当突破存贷比深圳：住宅一次性装修由强制改为鼓励老贷新惠细则陆续敲定 深圳住宅市场1月成交价格：较最高峰时价格下跌46%，创07年以来历史新低市场供应：09年1月份二级市场仅有4个项目新批预售，共1655套，11.3万平米，同环比都有超过五成的减少；另有7个项目在1月份入市，合计推出4340套单位，尽管项目个数少于去年同期，但推售单位量多出了12.1％。市场成交：09年1月份全市一手房成交4043套，35.8万平米，虽然环比减少了超过五成，但同比实现了翻番；成交均价：09年1月份全市实现成交均价10200元/平米，环比下跌了8.0％，同比下跌了30.8％，创下07年以来的历史新低，除盐田区以外，其他五个区域的成交均价都出现了同比下跌。 宝安区·成交量·均价宝安区随市场主流：1月成交量升，但价格下跌严重 宝安区·成交量·均价套数价格1月份宝安区成交1810套，同比增加了近三倍。 成交均价10221元/平米，同比下跌了41.3％。 ； 宝安区·存量·新增供应宝安区09年无新增供应，以消化市场存量为主套数套数数据来源：深圳市国土资源与房地产管理局。截至09年1月底，宝安区的存量规模为13595套，154.4万平米。 同时宝安区也没有新增供应，新增供应为零。 2009年宝安区以消化存量为主。 市场吸纳周期论预测 预计1：小阳春仅维持到09年上半年，下半年受宏观经济不景气等因素影响，成交量进一步复苏将会受阻。 未售面积预测 预计2：市场未来1-2年供应量仍然较大，09年市场存量压力较大 客户置业周期预计３：市场下跌，投资性需求受到明显抑制,客户置业周期拉长 不同类型客户在不同市场发展阶段的置业周期 房价稳定阶段房价下跌阶段房价上升阶段122天148天154天首次置业客户98天133天213天换房置业客户35天98天361天投资置业客户信息来源：深圳房地产研究中心 宏观大势总结宏观经济背景：金融危机冲击仍在继续，2008年四季度基本上是探到了中国经济增长的底部。宏观政策背景：利好政策密集出台见效果，两会前还将出经济新政，刺激经济增长及房地产复苏的新政会给2009年的深圳地产带来一线曙光。深圳市场近期态势：市场供应单位量多出去年同期12.1％，成交量活跃，同比翻番，成交价格大幅下跌，创07年以来历史新低。宝安市场近期态势： 成交量上升，价格大幅度下跌。存量规模大幅度缩小。 同时新增供应为零。 2009年的宝安区以消化存量为主。后市预测：市场吸纳周期论：预测深圳楼市及宝安楼市在上半年受到2008年年底政策刺激而快速反弹将持续至2009年上半年，下半年受宏观经济不景气因素影响成交量进一步复苏将会受阻。尽管政府出台多项政策刺激楼市，但由于经济环境不景气，房地产市场存量巨大客户置业周期拉长等因素影响，２００９年的