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上海XX大酒店项目计划书 上海XX大酒店项目计划书 PAGE / NUMPAGES 上海XX大酒店项目计划书 上海 XX 大酒店项目计划书（大纲） 一、上海高星级酒店市场解析 （一）上海高星级酒店现状 到目前为止，上海拥有五星级饭店 25 家，四星级 40 家，三星级 125 家，二星级 130 家。上海市四星级饭店 2005 年 1 月至 2006 年 2 月平均出租率和房价走势以以下图表 1 和图表 2 所示： 图表 1 ：上海市四星级饭店平均出租率（—） 图表 2：上海市四星级饭店平均房价（—） 依照上图数据显示，上海市四星级酒店 2005－2006 年平均出租率一般在 60—80％之间颠簸，平均房价在 600－800 之间颠簸。由于 浦东新区金融中心的特别地理区位， 浦东酒店的出租率和平均价格都高于全市平均水平。 （二）浦东新区酒店业现状 2002 年以来， 浦东新区四星级 以上的高星级旅店平均房价年均增幅达 17%，2005 年达到每晚每间 1513 元，平均出租率均高于 72% 这一优异水平。 上海作为国际会展之都及国际性旅游参观城市， 会展 旅游业特别发达。据统计仅浦东新区一年的国际性会展就高达 600 个。2010 年上海世博会将吸引国内外 7000 万人次参观。 2010 年前上 海酒店业规模将大幅度扩容， 床位将从现在的 27 万增加到 40 万，其中星级酒店的床位将从现在 9 万的基础上增加到 17 万张。 综上所述，依照浦东高星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发展空间，把 XX大厦部分楼层改建为酒店， 组建 XX大酒店吻合市场发展的需要。 二、 XX大酒店工程改建可行性 （一）建筑结构 大厦建筑结构为框架结构，每层面积可以自由切割。依照每 层面积及四星级酒店房间设置标准， 大厦单层可改建为 14 个标间，5 个商务间。如市场需要， 可将大厦的一个单层改建为 12 个豪华套房。（二）空调设施 目前， XX 大厦拥有“特灵”冷水机两台、循环泵四台、冷却泵三台、冷却风机二台。空调设施基本可以适应大酒店改造的需要，但是相关的主管道需要重新更换，以便使用酒店客房的需要。 （三）锅炉及热交换设施 大厦现有锅炉三台，热交换（地下车库）的全部气包和主管道目前还比较新，可以供 XX大酒店使用，不需要更换或增加此类设施。 （四）供水设施 目前， XX大厦总合有四只水箱，除其中一个水箱容量是 25 吨以 外，其他水箱容量均为 50 吨。以目前的供水设施来看，改造后的 XX 大酒店供水没有问题。别的，水压和流量等也吻合酒店所需标准。 （五）排水系统 目前 XX大厦下水道管道太少，部分排水管道也不大畅达，出水口径又相对太小。诚然目前排水系统作为办公用楼使用是吻合要求的，但是作为酒店使用，就比较困难了。因此，为优化排水系统，酒店改造必定要对全部排水管道进行重新布管。 别的，排水系统还需要装备污水办理装置。 （六）供电设施 目前 XX大厦单个楼层均能供应 3×80A的容量，供电设施情况优异，因此，酒店改建完成后，供电系统是没有问题的，只要进行小量的线路调整，就可以吻合酒店的用电需求。 （七）电梯设施 目前 XX共有主楼电梯四部、 货运电梯一部、 裙楼扶手电梯三部。主楼电梯为 OTIS电梯，速度 2.5m/s ，载重为 1150KG，容量 15 人。因此，电梯吻合四星级酒店的硬件要求。酒店经营时，可依照实质情况分区使用电梯，以方便酒店客户迅速入住所间。 （八）酒店大堂 目前， XX 大厦一楼裙楼是依照写字楼的标准进行设计的。而酒店改建需要把一楼裙楼依照四星级酒店标准改建为酒店大堂。改建后，一楼大堂将有咖啡吧、茶吧等酒店配套设施。 三、 XX大厦改建酒店的优势条件 （一） XX大厦外观典雅，吻合高星级酒店建筑的外观标准 （二） XX大厦内部结构可满足高星级酒店改造要求 （三）大厦现有设施基本齐全 （四）酒店与写字楼互为补充 （五）改建花销低、周期短 四、 XX大酒店功能介绍 依照大酒店改建的初步规划，将从大厦中选择 10 个楼层作为酒店楼层，别的大厦裙楼将改建为酒店大堂， 大厦地下车库也将改建为酒店停车场。 大酒店改造总面积为 15664.08 平方米。 图表 3：大酒店改造各部分的面积表 序号 酒店各部分 建筑面积 备注 （单位：平方米） 1 客房面积 10 个楼层 2 一楼大堂 扣除华夏银行所占面积 3 停车场 36 个车位 4 其他功能设施 1400 扣除华夏银行所占面积 计划其中一个楼层改建为酒店豪华套房， 其他九个楼层改建为商 务间和标房来计算，则有 1035.13 平方米改建为套房、 9316.17 平方 米改建为商务间和标房， 共可改建 豪华套房 12 间、商务间 45 间、标 准房 126 间。大酒店东要功能见下表