迪荡新城二期核心区块城市设计业态分析.docxVIP

第五章 功能布局 业态分析 一、 CBD功能类型 ( 一) 功能分类 CBD功能类型一般分为主导功能与非主导功能。主导功能主要包括商务办公中心职能；金融证券中 心职能；专业化商务服务中心职能（包括法律咨询、广告制作、信息通讯、设计创新等机构） 。非主导功能包括购物娱乐功能；居住功能；其他服务功能（包括医疗、教育、维修等生活服务功能） 。 为了便于分析， 在这里我们按照建筑功能来给一个成熟的 CBD进行功能划分， 主要可分为“一主三副”，“一主”即为办公功能，其中包括金融、贸易、信息、服务等办公功能。 “三副”指的是商业、居住和公用设施三类，商业中包括酒店、零售、休闲、娱乐等业态；居住包括住宅、公寓等居住形式；公 用设施包括市政、交通、通信、文化、学校等公共配套设施。 确保 CBD生机和活力的三不原则： 四类功能缺一不可； 功能配套不能一蹴而就； 各功能不应严格分 区。 ( 二) 功能比例 进行 CBD内各功能所占比例的确定，一般先分析 CBD的形成机制： ）由老城中心发展而形成的 CBD。 在老城改造中，根据城市产业结构的转型，随着市场变化而逐步调整功能比例。 CBD理论研究中，著名学者墨菲（ R.E.Mullphy ）、万斯（ J.E.Vance ）曾于 20 世纪 50 年代初对美国 9 个中等城市土地利用状况进行调查后， 创造性地提出了 CBD量化的测定方法， 规定城市中心区的办公面积占 CBD总建筑面积近 1/3 时，该区可以确定为 CBD。这是半个世纪前的美国城市的实例统计结论。 ）新区 CBD 可通过两种方式互相校核确定： 一是根据实例提供的经验数字推断； 二是按照市场上需求及预测数据进行校核，最终综合确定各种功能的不同比例。 推荐 CBD功能比例： ）商务办公大于 1／3 办公功能是 CBD的核心功能。 CBD中的办公建筑比例应占 1／3～ 1／ 2 以上，办公面积的比重应规定下限，上不封顶。办公楼面积低于 l ／ 3 的地区，已不能称之为 CBD，应按照其主导功能重新定位与命名。理论上只有办公面积占 1／ 3 以上的地区才能 称之为名副其实的 CBD。 ）商业娱乐小于 l ／4 CBD规划用地范围内适量配套商业、旅馆、娱乐等设施，是 CBD功能中必不可少的，也有利于聚集人气。当然对于 CBD这样一个以办公为主要功能的区域， 商业功能比例应控制在一定范围内， 比例过高， CBD成了商业中心，而不再是商务中心。由于各城市的发展水平和阶段差异，具体应视 CBD与周围组团的功能配合及市场需求而定。 ）公共设施量力而行 为了配合 CBD金融和商贸等高端服务功能， CBD必须首先建立便捷的市政交通设施，设立通信枢纽中心、资讯中心，以便能快捷、成本低廉地利用多种通信服务，促使金融、贸易、通信和信息处理咨询 等相关产业向 CBD集中。另外建立国际学校、提供优良的医疗服务设施等，也是吸引投资的重要途径。 比较而言，公共设施的数量和质量是一个城市的经济实力及 CBD等级的重要体现，其建设总量在 CBD 中所占比例，应视地方政府的财政实力和社会需求而定。 ）居住小于 1／ 3 在保证 CBD其他功能使用的前提下， 合理安排一定比例的住宅、 公寓等用地， 既缓解 CBD上下班交通的通勤压力，也增加 CBD夜间的生活气息。根据居住规模， 需要配套幼儿园、学校或文体、卫生等设施，也需占有一定量的土地。因此，要合理确定居住规模。 二、 迪荡新城 CBD功能比例分配 （一）确定比例分配参考依据 依据《迪荡新城总体规划》 ，迪荡新城商贸区控规确定商贸区的功能为以商业服务、商务办公、会议会展为主，兼有休闲居住娱乐的综合功能区。 由其功能定位来看，属于多功能复合型城市 CBD，应与国际成熟 CBD相区别。日本新宿、巴黎拉德芳斯等国际典型、成熟 CBD与本地块无可比性，不做参考；上海虽是国内较为成功的 CBD，但其以金融行业为主，商务办公发达，商业稍显缺乏，与本地块也无可比性，不做参考。 综 合 分 析 ， 本 地 块 选 择 以 北 京 CBD 和 杭 州 钱 江 新 城 CBD 做 为 设 计 参 考 。