明发商业广场项目投资可行性实施报告.docxVIP

参考资料 参考资料 关于建设市明发商业广场项目 投资（预）可行性研究报告 前言： 在零售业中，Shopping Mall是一种高级的商业业态形式，起源于 20实际 50年代的美国，译成中文为“超级购物中心”。在西方国家Shopping Mall现已 与百货店和超市一样常见的业态形式，是集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观 光旅游为一体的“一站式”消费场所。 20世纪90年代，Mall开始登陆中国。天河城、中华广场、胜利广场、上海 友谊南方商城、北京东方广场陆续开业；而正在建设当中的包括明发 Mall、北 京世纪金源时代购物中心、中关村国际商城和春天 Mall等。目前，这些，投资 动辄几十亿到上百亿元。 一个规划合理、经营成熟、充满生命力的 Mall将为投资者带来丰厚的利益 回报，对于区域经济的发展也将取得促进作用。 Mall在中国的逐步发展成熟， 伴随着规划、资金及经营环节上优劣并存的现实问题， 寻求一种更为成熟更具生 命力的Mall开发经营之道，对于中国商业地产有着举足轻重的影响。 宏观背景简析 市场背景 Shopping Mall在中国市场如何发展和规划，首先要看区域经济实力和商业环境。一个 超大规模Mall的建设必须要充分考虑当地市场的消费能力和业态竞争状况，而且还要面对 核心商圈的消费总量。在百货业发达的北京、上海、等地，零售市场竞争非常激烈，仅仅三 个城市建设面积超过 1万平方米的大型百货商场都超过了 100家，政府已经明确不鼓励再建 设大型的百货商场；而对于更大规模的 Shopping Mall而言，其功能更多样化，业态形式更 先进，可以起到对零散的商业项目进行整合。 而与北京、上海相比则有很大不同。 的消费能 力在省和国都处于相对领先地位， 但对年来大型百货零售业发育不良， 大型百货商场的数量 和规模普遍都比较少和小。下面一组数据： 市宏观经济运行状况/经济背景调查 市2000 — 2004年人均GDP及涨幅、人均可支配收入及涨幅: 2000 年. 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 人均GDP（元/人） 27680 31246 36632 42961 52550 同比涨幅 10.8% 12.89% 17.24% 17.28% 22.30% 人均可支配收入（万元） 8603 9454 9988 11647 13588 同比涨幅 8.6% 9.9% 14.9% 16.6% 16.7% 市2000— 2004年社会消费品零售总额及涨幅: 2000 年. 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 社会消费品零售总额（万元） 351.51 390.82 444.30 487.10 579.21 同比涨幅 9.20% 11.2% 13.7% 15.4% 18.9% 市2000—2004年财政收入、金融机构存贷款余额: 2000 年. 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 财政收入（亿元） 112.06 141.92 200.85 265.58 354.74 金融机构存款余额（亿兀） 1078.35 1269.12 1626.83 2156.85 2585.16 金融机构贷款余额（亿元） 712.39 809.28 1046.99 1435.82 1802.45 小结： 综上所述，市居民人均收入和消费水平有了长足的发展， 依靠长三角经济区的整体发展, 的城市竞争力日益增强，以上数据显示已经具备了发展高档商业零售业态的经济基础和消费 基础。 市商业状况简析: 1市现有商业布局概况: 依托区域交通枢纽的有利条件，加快发展与国际接轨的现代商贸业，全市有商业企业 1 万多家，从业人员 30多万人。有大型零售商业企业 12家，大中型商场 40家。基本形成了 城中有大商场，城郊有大市场，城乡有连锁店的商业网络。 路商业街，商业大楼林立，是全国十条中华商业示街之一， 形成了以商业大厦为骨干的 大型商业群体。商业大厦经营销售居全省首位，进入全国前十名。 全市已有6家外资商业企业， 与日本合资的八佰伴， 位居全市商业零售企业第三位， 德 国的麦德龙超市、百安居建材超市、 法国的家乐福超市等世界著名商业大公司的进驻， 推动 了商业新型业态 连锁商业的快速发展 随着市场竞争日趋激烈，零售市场今年业态分化进一步加剧，商家错位经营渐成气候， 市场结构也随之出现了大幅调整。 全市商业设施的市场布局相对几种的趋势越来越明显， 层 次分明的商业中心区和社区商业对市民生活的影响也越来越大。 未来商业发展趋势分析: 未来发展规划的空间是：“在以上海为中心的沪宁杭城市群中，组合苏中，辐射苏北， 联合浙北，围绕上海，相对独立，互惠互利，率先实现现代化，积极融入国际经济贸易体系 和世界城市体系”；根据这一发展规划，商