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（房地产管理）房地产户 型开发研究探讨 2013 房地产户型开发研究 前言 2013 年由于物价通胀， 房价飙升，但是由于房地产的过度发展， 愈来愈多 “鬼 城”的出现，使得中国房地产市场存在泡沫化的趋势 。现在中国房地产市场存在 泡沫化的趋势，一个是因为经济下行，一个是因为人均收入赶不上 GDP 的增长， 城乡二元化的问题不解决，很难保证收入往上走，只能是差异越来越大。部分城 市已经形成了泡沫，并且开始破裂，但是不存在崩盘问题。因为中国形成的高房 价的两个因素，第一是货币因素，第二是土地因素。这两个因素是推动高房价的 因素，这两个因素改变哪一个都不容易，都变不了，不可能把 M2 一下子搞得特 别低。货币原来超发的这部分，一时半会下不去，虽然现在已经在调整了。土改 没有那么容易，土地出让金这件事一时半会改变不了，最后 11 月份又抢了那么 多地，那么多地王， 所以这两件事不改变， 中国高房价的事不会一下子发生变化。 另外，中国的房地产实际上已经到了大到不能倒，尤其到转型期，这时候房地产 不可能崩盘的。 地产企业在关注未来的投资机会的时候，不能简单的说以过去传统的住宅开 发模式为主，今后传统住宅开发模式面临着很大的挑战。 明年房地产市场和今年相比，至少从幅度来看，增幅会趋缓，北上广深这样 快的增长速度如果不收敛是不行的，所以市场热度会有所降温。在重点城市，特 别是供应偏紧的城市，由于用地的增长，由于自住房供应的增加，未来房价上涨 压力会有所减缓。对于企业和区域来说，企业之间的分化会进一步演绎，区域之 间的分化不像今年这么突出，但是企业之间强者越强，弱小者被出局的局面肯定 会延续。 所以作为房地产开发商，更加要从自身提高，企业的转型升级以及业态多元化、 经营多元化、业务多元化等发展更加要逐步提高。而户型作为一个楼盘买卖的重 要因素，房地产开发商更加要慎重考虑，进行多方面研究。千变万化的户型，让 购物者选择时眼花缭乱。户型设计有句行话，没有禁区，却有误区。因此，户型 设计谨防走入容易忽视的几个误区。 户型：越大越舒适 结合经济发展水平及人群生活特性，普遍认可套型面积在 100~130 平方米 之间。虽然“大”带来的舒适程度提高，但不少大户型在性价比上没有得到有效 保证，“大”在客厅、主卧、阳台，而厨卫的面积和一些空间的功能没有得到实 质改善，并不实用。 错层：越“错”越时尚 错层由别墅类、低层花园洋房，发展到多层以及高层，不仅是进深方向的前 后错，也出现了开间方向的左右错，或者在一个大空间中利用空间的高低变化， 来划分出两个或多个不同使用功能的空间。这种不分场合的滥用，会给老人和孩 子的生活带来不便，浪费了高度或面积，同时也降低了抗震要求。错层接连要通 过楼梯来完成，但过多的扶栏，处理不好会使室内显得很凌乱。 阳台：大而有之多多益善 阳台从基本功能上分为生活阳台和服务阳台。一般生活阳台 6-8 平方米，服 务阳台 3-5 平方米，再大就有些累赘。多数情况下，一套户型拥有一个生活阳台 和一个服务阳台就够了，如果居室多可以增加一个生活阳台。而且，卧室外侧设 置阳台会对采光产生遮蔽，阳台上的悬挂和摆放对室内的视觉也会有影响。 落地窗飘窗：大到多少飘向何方 窗户直接关系到居住者的健康。过大的玻璃窗会出现“白天阳台灿灿，晚上 冷气飕飕”，其主要原因就是保温性能降低，热量散失过快。目前，部分住宅采 用的落地窗是铝合金框加双层中空玻璃，除了安全性能降低外，保温性也随之降 低。飘窗可以增大采光、 观景的视觉， 外立面也会产生丰富的变化， 但与此同时， 位于北侧、 西北侧居室， 飘窗增加了迎风面， 使该居室与其他侧的居室温差变大。 小跃层： “小”必然“巧” 小跃层设计最大的难点是“交通” 。小跃层一般分为重叠式和交错式：前者因 为上下层开间、进深一样，功能区域划分截然不同，