昆明写字楼市场研究PPT.pptVIP

未来竞争性项目（一）——保利小屯综合体 未来竞争性项目（二）——经典双城 项目概况 区位 位于西市区西山区政府片区，邻近高新区 经典双城区位示意图 地理位置 发展定位 发展商 规模 零售商业面积 零售商业构成 销售价格 建设进度 西山区人民西路和海源路交叉口处 立足西市区，辐射昆明，集商务、办公、商业、 休闲、居住为一体的大型城市综合体 云南经典房地产开发集团有限公司 占地面积 1000 亩，建筑面积 333 万m2 100 万m2 大型购物中心、商业街等 预计 1 楼价格， 7-8 万元/m2， 2 楼价格 3-4 万 元/m2，返租 5 年，每年 8% 建设中 经典双城南区布局示意图 ? 商业地产时代的超大体量开发项目代表作之一，零售商业体量 约100 m2。该项目的开发，将深刻地影响区域内的商业环境。 写字楼市场研究说明 在昆明写字楼市场研究中，分为优质标准写字楼市场、 SOHO 写字楼市场、商务花园 / 总部基地 型写字楼市场三个部分来阐述。主要原因如下： ? 研究昆明整体优质标准写字楼市场，以了解本项目开发写字楼物业的宏观市场前景，由于 昆明与成都同为西南地区重要的商务城市，写字楼市场发展历程相似，本报告参考成都市 商务写字楼等级划分标准，确定研究样本； 本项目用地面积较大，研究 SOHO 写字楼和商务花园型写字楼市场以了解 SOHO 和园区型 写字楼的供求特征，判断其发展趋势，为本项目大体量的办公物业的定位提供依据； 研究总部基地市场，以了解昆明市企业总部基地建设发展情况，为本项目选择打造总部基 地办公写字楼定位提供市场依据。 ? ? 优质标准写字楼定义 ? 甲级写字楼定义标准：满足以下条件中的 80% ，即可判定为甲级写字楼，满足 100% 或超 出这一标准的为国际标准甲级写字楼 ? 乙级写字楼定义标准：满足以下条件中的 60% ，即可判定为乙级写字楼 开发商背景 地理位置 ? 在海外或中国内地主要城市有过高端写字楼项目开发经验的优秀开发商 ? 坐落于城市的商务中心或商贸中心 便利的公共交通，可以方便到达机场、运输中心、商贸金融中心 具有时代设计感特征，能成为区域地标 门窗、外墙体、地板砖采用高档次材料 ? 外立面 ? ? ? 豪华奢侈的中央大厅，配以大理石 / 花岗岩石的墙体和地板 单层面积达 1,000 平米及以上，楼层可以灵活分割 得房率不低于 65% 办公单位总计 GFA 超过 20,000 平米 ? 建筑设计 ? ? ? 楼层高度不低于 3.7 米，室内层高不低于 2.6 米 优质标准写字楼定义 ? ? 设备配置 ? ? ? ? 中央空调、加热、通风设备 动力电配置，电力充足，至少保证 30VA/psm 的电压输出 智能化消防设备 数量足够的高速电梯，保证客流和货运的顺畅 完善合理的布线系统和足够的线路接口 足够的安保监控设备，彩色监视屏， 24 小时安全呼叫系统 支持 24 小时门卫服务 中央监控系统 紧急呼叫系统 24 小时畅通并随时能作出回应 专业的物业管理 充足的地上、地下停车车位，配置自动化出入系统 ? 保安系统 物业管理 停车场 租金 入驻单位 ? ? ? ? 乙级写字楼：租金水平不低于 35 元 / 平米 / 月 ? 甲级写字楼：租金水平不低于 70 元 / 平米 / 月 ? 乙级写字楼：国内及本地知名企业在入驻单位中占相当比例 ? 甲级写字楼：世界 500 强企业及本地知名企业在入驻单位中占相当比例 ? SOHO 写字楼定义 SOHO 写字楼研究界定 ： ? 由于 SOHO 商住产品没有严格的界定，根据对昆明 SOHO 写字楼市场的研究和理解，结合本案所处的 区位及拟开发的物业档次，定义如下： 产品概念 地理位置 使用形式 建筑设计 设备配置 保安系统 物业管理 停车场 租金 租售形式 ? SOHO 或 LOFT 的概念推出小型办公产品 便利的公共交通，可以方便到达机场、运输中心、商贸金融中心 主要针对投资客或企业自用客户出售，同时还能满足自住、办公等多种购买需求 实用率不低于 65% ，办公单位总计 GFA 超过 10,000 平米 楼层高度不低于 3 米，室内层高不低于 2.6 米 动力电配置，电力充足 数量足够的电梯，保证客流和货运的顺畅，完善合理的布线系统和足够的线路接口 支持 24 小时门卫服务，中央监控系统，紧急呼叫系统 24 小时畅通并随时能作出回应 良好的物业管理 充足的地上、地下停车车位 租金水平不低于 25 元 / 平米 / 月 可分散产权销售 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 商务园区 / 总部基地型写字楼定义 ? 根据对昆明园区型写字楼市场的研究和理解，结合本案所处的区位及拟开发的物业档次，定义本次研 究的商务花园 / 总部基地型写字楼项目： 开发商背景