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（房地产管理）房地产问 题研究 (一)地产价格泡沫。 土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用 ,及其土地市场投机炒 作,会出现虚涨 ,这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十 倍地飞涨 ,就会发展成泡沫经济。 如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。 日本六 大城市的地价指数 ,在上世纪 80 年代的 10 年间上涨了 5 倍 ,地价市值总额高达 4000 万亿日元 ,相当于美国地价总值的 4 倍,土地单价为美国的 100 倍。1991 年 以后地价暴跌 ,泡沫破灭 ,至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的 ,在一定 阶段便会破灭。 (二)房屋空置泡沫。 在房地产市场供求关系中 ,商品房供给超过市场需求 ,超过部门的供给增长属 于虚长 ,构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据 ,商品房空置率达 10% 以内时 ,这 种经济泡沫是正常的。如果超越过多 ,引起严重的供给过剩 ,形成泡沫经济 ,导致房 价猛跌 ,开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭 ,失业率上升 ,经济混乱 ,社会动荡。 （三）房地产投资泡沫。 一般规律 ,房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应 ,力求平衡供求关 系。在发展中国家的经济起飞阶段 ,百业待兴 ,房地产投资增长率略大于消费增长 率，形成供略大于求的市场局面 ,对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利 的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金 融危机时，才形成泡沫经济破灭。 1997 年东南亚金融危机中的泰国就是一例。 （四）房价虚涨泡沫。 房价是与地价相联系的 ,房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外 ,开发商对利润 的期望值过高 ,人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨 ,开发商攫取暴 利,购房者难以承受 ,由此也会形成房地产泡沫经济。可见 ,房地产确有经济泡沫 ,存 在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。 二、房地产泡沫产生的原因 房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产，但是与 虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需 求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银 行等金融系统的支持一般来说，房地产泡沫的成因，主要有下面几个方面： （一）土地资源的稀缺性 由于土地的稀缺性垄断性，房地产成为最常见的泡沫载体之一众所周知，土 地是一切经济活动的载体，而土地最大的经济特征就是稀缺性，与其他生产要素 相比，土地的供给弹性最小土地的自然供给是固定不变的，而城市化和房地产业 的发展对土地的需求是与日俱增的，从而导致了土地资源相对不足随着经济的发 展，人口的增加， 城市化进程的不断推进， 人们对土地的需求有无限扩大的趋势。 因此，土地的稀缺性为泡沫的形成提供了基础条件。 （二）房地产三级市场特别是租赁市场的不发达 房地产一级市场是指政府举行的土地拍卖的土地市场，二级市场是指新建商 品房交易市场，三级市场是指二手商品房交易市场在一个完善的房地产市场体系 中，三级市场应该是最活跃的同时由于存量房总量仍然不足，小产权房屋很难真 正融入市场 ;住房租赁市场处于地下经营的状况， 透明度差， 且缺乏有效的监管机 制；所以导致目前三级市场很不规范，存在很多难以解决的矛盾，很多小城市的 三级市场还处于启动阶段，再加上我们传统消费习惯，使得对新建的商品房需求