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从小产权房看宅基地的公平与效率 当前宅基地制度的公平性分析 一般来讲，一种制度只要能有效保障其社会成员的基本权利，促进效率的持续稳定快速提高，那这种制度就是公平的。但我国现行的法律制度对城镇住宅用地和农村宅基地流转采取区别对待的规定，体现的是城乡土地产权和居民之间权利的不平等，是严重失衡和有失公平的。（一）不符合平等保护的理念“公平”包含着“公”和“平”两方面含义。一方面，“公”内含着公正、正义的价值判断；另一方面，“平”则要求在处理各种关系时，双方必须遵循对等和平衡原则。《物权法》第四条在明确提出物权平等保护原则的同时，也明确了国家、集体、私人等不同物权主体享有平等的权利。尽管农民的宅基地使用权还不是一种所有权意义上的财产权，但由于宅基地使用权和房屋所有权的不可分割性，限制其对外流转必然会损害房屋所有权的价值，这样就导致了城市居民和农民对其享有的房产权利事实上的不平等。作为基本人权之一的财产权是实现和保障生存权的条件，而以保障生存权为目的，来限制财产权，本身就是一个伪命题［3］。（二）城乡不平等的土地使用制度我国生产资料社会主义公有制的经济制度，决定了我国土地制度的特殊性，即在社会主义公有制的前提下，土地作为重要的生产资料，分别属于国家所有和农村集体经济组织所有，实行城乡二元土地所有制度。城乡二元土地所有制度决定了政府必然采取二元的管理政策，《物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。同时，城乡一体化的实质要求城市居民和农村居民不仅拥有同等的民事权利能力，而且享有的具体权利也要达到平等。然而在我国城乡二元土地机制下，宅基地使用权制度在赋予农民权利的同时，却限制了农民自由交易的权利，使其无法享受经济发展带来的土地增值收益，侵害了农民的土地权益。在国有土地上，房屋所有权的流转伴随着土地使用权的同时流转，即任何购买城市住宅的公民，在取得房屋所有权的同时，也拥有了房屋所占土地的使用权。而在农村，宅基地只能在本集体经济组织内转让，本集体经济组织以外的人购买农户的房屋无法获得宅基地的使用权。因此，在我国现行的城乡二元土地所有制度的背景下，虽然我国《物权法》把宅基地使用权定义为用益物权，但农民对宅基地实际上根本没有自由处分和支配的权利，因此，从一定意义上讲，宅基地使用权是一种残缺的物权。 当前宅基地制度的效率性分析 由于人类社会需求的无限性和资源的有限性之间的矛盾，要求立法者在进行制度设计时应充分考虑资源的有效利用，实现优化配置，从而获得最大的解决效果和物质利益。针对财产权制度效率的价值评判波斯纳提出了三个标准：财产权的普遍性、排他性和可转让性。凡是越符合这三个标准，财产权就越有效率［4］。在现有的市场经济体制条件下，土地资源的有限性决定了作为用益物权的宅基地使用权应当追求效率，应在保障社会成员公平地享有社会利益的前提下，实现充分发挥财产效用、优化资源配置的物权功能［5］。但现行法律和政策对宅基地制度的制约已引发了许多现实问题，其结果导致了我国土地资源的严重浪费和资源配置的不合理。（一）宅基地超标与“空心村”并存1.农村“一户多宅”中的住宅闲置。这一现象出现的原因有多方面：一是根据我国《土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”。但实践中因我国宅基地审批程序不规范，加之政府以权谋私、违规审批的现象大量存在，导致农民兴起建房热，建新不拆旧，再加上我国宅基地制度采用的是无偿取得、无偿和无期限使用，人们又没有认识到节约土地资源的重要性，使得宅基地闲置浪费现象严重；二是我国现行法律和政策对宅基地对外流转的限制，导致土地资源不能得到充分利用，土地价值不能充分体现；三是我国现行法律允许宅基地在本集体内的成员之间流转，即通过继承、接受赠予或者遗赠等流转方式，村民可以获得额外的房屋所有权和宅基地使用权，导致“一户多宅”现象的发生。2.原农村农民“农转非”进入城市后，原农村住宅闲置。随着我国市场经济不断的发展，人口流动的速度和数量在逐年增加，也因此加快了城市化的进程。自上世纪90年代以来，我国农村人口成为城市居民的数额每年大约有1500万，伴随着我国2亿多农村人口成为城市居民，他们遗留在农村的通过合法途径取得的宅基地闲置下来的也越来越多。导致这一现象的原因在于：一方面农村集体经济组织没有权利轻易将农民通过合法途径取得的宅基地予以收回和处置；另一方面由于受我国现行法律的限制，闲置下来的宅基地不能通过公开、合法的渠道转让给本集体以外的成员。从我国城市化进程发展的速度看：到2020年全国每年转移到城镇地区的农村人口有1200多万，而以