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深圳房地产开发流程 深圳房地产开发流程 PAGE / NUMPAGES 深圳房地产开发流程 深圳房地产开发流程 当地宝律师 2009 年 6 月 8 日 根源：当地宝 第一节 开发贷款程序 房地产开发贷款操作流程以下： 递交申请——受理检查——项目评估——核查审批 办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保 一、房地产开发贷款申请 ( 一 ) 借钱人资格 借钱人申请房地产开发贷款，须吻合以下基本条件： 1、借钱人是经工商管理机关 ( 或主管机关 ) 赞同登记的企 ( 事 ) 业独立法人或其余经济组织。 2、有经工商行政管理部门赞同登记并办理年检的法人营业执照或有权部门赞同建立的证明文件。 3、经营管理制度健全，财务状况优秀。 4、信用优秀，拥有按期归还贷款本息的能力。 5、有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。 6、有贷款人认可的有效担保。 7、贷款项目已归入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完好、真切、有效。 8、借钱人已经获得《建设用地规划赞同证》、《建筑工程规划赞同证》、《国有土地使用证》、《建设工程动工 证》。 9、贷款项目实质用途与项目规划符合，吻合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告。 10、贷款项目工程估量报告合理真切。 11、贷款人计划投入贷款项目的自有资本不低于银行规定的比率，并能够在使用银行贷款以前投入项目建设。 12、公司信用等级微风险度吻合贷款人的要求。 13、贷款人规定的其余条件。 ( 二 ) 申请贷款资料 开发商应向银行提交和贷款项目的有关资料。 1、单位资料 (1) 、经年检并赞同登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其受权代理证人明书及署名样本、借钱受权书 ( 股份 制公司 ) 、贷款证年检证明复印件、贷款证 ( 卡) 及复印件 ; 、单位章程、成立批文 ; 、经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表; (4) 、工商管理部门的注册验资报告、开户赞同证及有效税务登记证正副本复印件 ; (5) 、法人代码证复印件、年检报告 ; (6) 、房地产公司开发经营资质证书 ; 、借钱申请报告 ; 、公司最高权益机构或受权机构赞同申请贷款的决策; (9) 、若属第三者供应信用担保方式的贷款，保证人亦须提交前 5 项资料并报贷款担保承诺书 ; 若属抵押或质押担保 方式的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处理权人赞同抵押或质押的承诺证明 ; 、公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。 2、项目资料 (1) 、项目立项批文、可行性研究报告及项目估量报告 ; 、建设用地规划赞同证 ; 、建筑工程规划赞同证 ; 、土地出让及规划红线图、国有土地使用证; 、地价款缴交凭据复印件 ; 、施工赞同证 ; 、房地产估量赞同证 ; 、合作项目需供应合作开发合同或有权部门赞同合作开发的批件。 ( 三 ) 、房地产开发贷款的审察与审批 贷款审察是贷款审察部门依据贷款“三性”原则和贷款投向政策，对贷款检查部门供应的资料进行核实，评论贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，供贷款决策人参照。 ( 四 ) 贷款审察的主要内容 1、审察检查部门供应的数据、资料能否完好。 2、依据国家产业政策、贷款原则审察贷款投向能否吻合规定。 3、审察贷款项目能否需要评估，有无评估报告，有否超权限评估，评估报告能否已赞同，项目状况能否可行。 4、审察贷款用途能否合法合理，贷款金额可否知足项目的需要，利率能否在规定的上下限范围内，借钱人的还款 能力，能否有可告的还款根源。 5、审察贷款限期。房地产开发项目贷款最长久限为 3 年，建筑业 ( 施工项目 ) 短期贷款最长不超出 1 年。 6、审察担保的合法性、合规性、靠谱性。 质押贷款：包含存单、国库券等有价证券质押贷款。 抵押贷款：包含房地产、运营车辆抵押贷款。 俣证贷款： (1) 、俣证人一定是拥有贷借钱人清账债务能力的法人、其余组织或许公民，《担保法》规定国 家机关、学校、医院等公益事业单位、无公司法人受权的分支机构不可以作保证人 ; (2) 、核实保证人保证建议的真切性、合法性，如股份公司要有董事会决策 ; 、审察保证人的保证能力。 7、复算贷款风险度、贷款财富风险度。计算公式为： 贷款项目综合风险度 =贷款方式风险系数× [ 公司信用等级系数× (1 -Y)+ 项目风险等级系数×Y ] 注： Y=项目投资总数 /( 公司净有形财富 +项目投资总数 ) 贷款财富风险度 =( 正常贷款金额×项目贷款风险度× 1.0+ 逾期贷款金额×项目贷款金额× 1.3+ 呆板贷款金额×项目贷款风险度 ×1.8+ 呆账贷款金额×项目贷款风险度× 2.5)/ 贷款总数 8、审察该笔贷款发放后，公司贷款总余额有无超出该公司贷款最高限额，授信额