住房货币化革新成果评估.docVIP

住房货币化革新成果评估 我国住房货币化改革的特点 （一）渐进式的住房货币化改革 1998年，国务院要求停止住房实物分配后，我国住房制度改革出现了两种不同的改革思路，一是采用一种渐进式的、较为保守的方式（称为“渐进方式”），即实行“老房老规则，新房新制度”以及“老人老办法，新人新政策”的指导原则，对不同类型的住房和职工实行不同的政策；二是采用全盘性的改革方式（称为“全面方式”），主张对住房制度进行全面的、整体性的改革，新的住房制度应当包括所有的存量公房、所有的国有单位和部门及所有公有单位的职工。从1995-1997年，这两种改革方式的争议持续了三年。最终，中央采纳了渐进方式，在中央政策的指导下，多数省市采用了渐进改革方式。 （二）以地方政府为主体的供给主导型制度变迁模式 在住房制度改革深化与完善阶段，一个突出的特点是以地方政府为主体的供给主导型制度变迁模式，即地方政府制定住房货币化改革方案。其主要战略是建立住房公积金制度和实施住房补贴计划，几乎所有城市都建立了住房公积金制度，根据住房补贴的发放方式，各地主要实施了深圳模式、南京（江苏）和武汉（湖北）模式广州模式等几种住房改革模式。 我国住房货币化改革取得的成绩 （一）城镇居民住房水平显著提高，住房成为居民财产增长最快部分 从1998年住房制度改革全面展开至今10多年来的实践表明，为贯彻执行中央政府的住房政策，地方政府纷纷进行住房制度创新，从而使城镇居民住房水平有了显著提高，住房成为居民财产增长最快的部分。据统计，1998年我国城镇的人均住宅面积为18.7平方米，2010年增加到31.6平方米（见表1），而日本东京人均住房面积只有15.8平方米。东京的人均GDP超过3.5万美元，上海、北京人均GDP刚刚超过5000美元，居住水平却是东京的2倍。 （二）房地产业发展迅速，对国民经济的贡献不断提高 在中央政府和地方政府发展房地产业的目标下，房地产业发展迅速，取得了以下成效：1.房地产业在GDP中所占比重不断上升。1990年房地产业的年增加值仅为325.3亿元，到2003年已达到2377.6亿元。中国人民银行的测算显示，2001年我国住宅与房地产业对GDP的直接贡献率达到了1.3个百分点，间接贡献率达到了0.6至1.2个百分点，两者合计为1.9至2.5个百分点，超过了钢铁、能源、化工、电子、汽车、纺织等重要行业占GDP的比重，居各行业首位。2005年房地产业增加值占当年GDP的4.5%。2.住房建设和销售规模逐年扩大。1998年，中国城镇住宅新开工面积1.67亿平方米，2010年宅新开工面积为12.9亿平方米，增长7.7倍；住宅竣工面积由1998年的1.4亿平方米扩大至2010的6.0亿平方米；住宅销售面积由1998年的1.1亿平方米扩大到2010年的9.3亿平方米（见表2）。3.房地产业拉动投资和消费的增加。投资和消费的增加促进国民经济增长，带动城镇基础设施和城市发展。住宅和房地产业的关联度强，带动系数大，其快速发展带动了钢铁、建材、家具、化工、家用电器、装饰装修等众多行业的发展，成为名副其实的支柱产业。4.房地产业的从业人数不断增加。2004年末，房地产业就业人员共计396.3万人，其中房地产开发经营单位5.9万户，就业人员158.5万人（见表3）。 （三）促进了居民住房观念的转变，新的住房体制基本确立 通过深化与完善阶段的住房制度改革，城镇居民真正认识到住房并不绝对姓公，作为耐用消费品可以由个人或家庭合法拥有，并意识到了个人与家庭在解决住房问题上的能动作用。在此阶段，住房市场成为实现居民住房需求的主要载体，个人购买商品住房占商品住房竣工面积的比例达到95%以上；住房投资和供应的社会化程度不断提高，商品住房投资占城镇住房投资的比例达到83.3%；多元化市场主体快速发展，多层次住房市场体现初具规模。二级市场已经全面开放，存量住房交易日趋活跃，市场中介服务业快速发展，统一的房地产市场体系基本建立；物业管理迅速发展。总体来说，社会化、专业化、市场化的住房管理体制初步建立，并越来越得到充分的发展和完善。 （四）住房金融业发展迅速，住房保障体系框架初步形成 房地产业的快速发展催生了住房金融的繁荣，其中住房抵押市场发展尤为迅速。自1998年起，个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75％-97％。1998年年初全国个人住房贷款余额仅为190亿元，到2007年底达到5074.33亿元，累计为830.04万户职工家庭发放个人住房贷款8565.9亿元。在中央政府建立有效的住房保障体系目标下，我国已建立起了面向低收入居民的廉租住房制度、面向中低收入居民的经济适用房制