产业招商：招商必知，工业土地基础知识.doc

PAGE PAGE 7 招商必知，工业土地基础知识 导读：工业地产「17问」...  产业招商是一个对专业和综合能力要求很高的岗位，没有专业能力，业绩也就无从谈起。 为了方便大家系统的了解工业用地基础知识，笔者将园区工业用地专业术语和关键知识点进行整理，供粉丝朋友借鉴参考。 正文： 1、工业用地的分类 《城市用地分类与规划建设用地标准》按照对居住及公共环境的干扰程度 、污染程度、安全隐患程度的不同，将工业用地分为三类： 一类工业用地（M1）：对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患，包括以产业研发、中试为主兼具小规模生产的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。 二类工业用地（M2）：对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。 三类工业用地（M3）：对寓居和公共设备等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业等用地。 此外，为了适应传统工业向高新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要，近年，政府在三类工业用地外又衍生出了新型产业用地（M0），范围定义为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。 2、如何获取工业用地? 根据《土地法》及国土资源部相关规章规定，经营性用地必须通过「招拍挂」的方式获得。但与住宅用地的「价高者得」不同，获取工业用地需要地方政府点头同意。政府会根据企业的实际情况，设置竞拍条件，再拿到公共资源交易平台公告「招拍挂」。当然，企业也可以在二级土地市场买地，但二手地交易的复杂程度要远高于一级市场，且风险大都由买受方承担。 3、工业用地能否转让？ 根据《国有建设用地使用权出让合同》（示范文本）和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，工业用地可以转让，但有两个前提条件。  ① 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； ② 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 当然，以上只是国家的基础规定，各地区办理土地转让可能有其他的附加条件，一般来说，土地出让时有特殊约定的，再次转让还需要征得原主管部门同意。  4、工业用地的涉税问题 出让方：  ① 营业税：单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率缴纳营业税。 ② 城市维护建设税和教育费附加：以上述营业税额为计税依据，分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率缴纳城市维护建设税和教育费附加。 ③ 土地增值税：以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率缴纳土地增值税。 法定的扣除额：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。 税率：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。 为计算方便，可以通过速算公式计算： 土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数 (0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。 当然，若税务机关发现以上数据不够真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。  ④ 企业所得税：按25%的税率缴纳企业所得税。 ⑤ 印花税：按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。 受让方： ① 城镇土地使用税：以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计税依据，按一定的税率（每个城市各不相同）按年缴纳。 ② 印花税：按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。  ③?契税：土地使用权的转让，以成交价格为计税依据，以3%税率缴纳契税。 5、工业用地如何变性？ 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。 这里有两个需要注意点，一是工业用地变性必须符合城市总体规划，且需要主管领导（国土部门一把手、分管副市长）签字确认；二是工业用地变性以后只需要补交差价，不一定需要「招拍挂」（各地方规定不同）。 但在实际操作中，土地变性费时费力，如果没有很硬的关系，基本没戏。 6、工业用地使用年限？ 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，工业用地最高年限为50年。 此前，我国各地工业用